事项：
2008年10月22日，财政部发文表示："从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策；金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、最低首付款比例和住房公积金贷款利率优惠政策保持不变；加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区（危旧房）改造；近日发布城市低收入家庭资格认定办法，以规范廉租住房和经济适应住房保障以及其他社会救助工作中的城市低收入家庭资格认定行为。"其影响极其深远。
评论：
...降税、加大金融对购房的扶持力度，是房地产行业的"强心针"。
2008年，随着货币政策从紧和销售情势恶化，房地产开发资金中来自销售和银行贷款的资金增速大幅下降。2008年前8月，房地产开发投资资金中来自国内贷款，定金及预付款的金额分别下降11%和3%，使得开发商自筹资金占房地产开发投资资金来源的比重大幅提高到39%，已经是2004年以来的历史最高点。在销售和贷款双紧的压力下，房地产企业资金链十分紧张。
2007年9月27日，人民银行发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定"对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。"如此严厉的规定严重地抑制了购房需求，1年以来，房地产价格下跌，成交低迷，行业景气度大幅下降。
此次财政部规定："金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。"此项政策，是对央行"359号"文的重大修改，按照当前基准利率计算，最低利率可以达到5.23%，接近历史最低水平。（相当于2002年水平5.76%*0.9=5.18%，相当于现有利率和降息幅度〈0.27〉下对二套房购买者11次降息）这些规定意味着从紧货币政策对房地产的转向，体现了国家稳定房地产市场的决心。而且此次利率下降和首付款比例的调整不仅仅是针对自住需求，也是针对改善性需求，范围较广。
新政提高了居民的购买力，也将有力拉动地产需求。我们通过简单计算，发现一试图购买100万元总价90平米房屋，以期改善生活条件（是第二套，而非投资）的居民，申请银行每月等额还款按揭贷款。在2008年8月，需要支付40万的首付（因为是二套房），每个月需要偿还5248元。2008年11月，如果购房人还选择4成首付，则月供下降到4036元，比三个月前的月供下降了23%。对于这部分购房人来说，该政策+减免税政策的出台基本相当于在政策不变的情况下房价下降25%，其影响不是一句简单的"心理层面"可以形容，而是实际购买力大幅增长。只不过这次购房人负担的减轻并不是来自开发商下降销售价格，而是政府放松信贷政策。更何况，目前购房人还可以选择二成首付，将购房的门槛降低了一半。与之对应，2008年9月初，我们通过房地产需求端调研得知居民心目中合理房价比1-8月份销售均价低25%。同样的调研结果显示，改善性需求占社会买房需求的52%，而此番政策对改善性需求购买力提升影响最大。
...地方政府救市获得了"通行证"
文件规定："地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。"为地方政府救市提供了依据。
...购房者信心的"稳定剂"
当前地产销售清淡，上海、北京9月前2周销售出现了环比下降，同比下降幅度扩大的态势。
虽然成交量和购房者的信心恢复需要一个较长的过程，但是降税和金融政策的松动一方面客观上增加了银行对购房者的支持力度，在一定程度上增强了居民的购买能力；另一方面，传导出强烈的政策信号会打消一部分持币待购者的购房顾虑，这部分人的入市会增加房地产的销售；另外，政策的出台会打消一些投资客抛售的念头，对减少二手房供应、稳定房价有一定的积极作用。
综合来看，目前我国主要城市住房的改善性需求占到50%左右，地产政策的松动有助于该类需求的释放，是购房者信心的"稳定剂"。我们在9月初需求端调研结果显示，具备购房能力和购房需求，但目前持币观望的人群是目前打算买房人群的1.5倍。假设观望的人群中有三分之一会因为政策影响而积极入市，则12月销售情况环比恢复50%以上并非天方夜谭（政策需要一定的发酵期）。
...经济增长的"助推器"
目前房地产已经成为国民经济的重要支柱产业，房地产的稳定不仅有助于金融体系的安全，而且可以拉动几十个相关产业的发展，同时对社会稳定和解决就业的作用也不容忽视。特别从目前来看，国民经济投资、普通消费、公共支出等各方面的刺激都已经受到客观条件限制，政府在房地产政策方面的强烈转向也并不奇怪。
我们认为，政策的转向，是房地产行业转暖的首要契机，也是宏观经济增长的重要"助推器"，企业信心的恢复有助于房地产投资的增长，有助于维持宏观经济的稳定增长。
...扭转地产股颓势的"良药"
我们认为财政部政策是行业尽快复苏的必要条件，也是当前扭转地产股颓势的"良药"。我们认为该项政策是整个板块的机会，不仅会作为政策利好刺激行业短期内强于大市，也会改善行业基本面。我们认为该政策面临的可能风险是商业银行考虑资产风险而尽量适用高首付的行为。我们预计一旦房价平稳，销售有所回升后，银行的这种态度也可能变化。我们重点推荐万科、保利地产、金融街、滨江集团、荣盛发展的地产股投资组合。 相关研究报告下载：
 行业研究-对财政部10.22文件的点评—房地产救市打响最响亮一枪.pdf (285.65 KB)
| 
发表于 2008-10-23 11:53
| 
