[20080904]8月房地产市场报告

1、我们跟踪分析了82家A股房地产上市公司的中报。尽管平均毛利率水平与一季报基本持平为41%，但营业收入和净利润的增速已开始下滑。此外预售帐款增速落后于存货增速，显示行业未来销售压力还将加大。资金方面82家公司今年中期现金及现金等价物净增加总额为56.46亿元，但现金增加的原因主要是负债的增加而非经营或投资净现金流入。我们认为行业2006年以来的高速增长已现颓势。

2、市场成交方面, 北京再度大幅萎缩。如以单月成交量来计，8月北京新房销售创下今年2月份以来的新低。上海成交低位徘徊，房价小幅走低，但新房供给大幅减少。深圳：“崩盘说”虚惊一场，日成交套数“个位数”得以澄清，事实上，本月深圳市场有所回暖，商品房成交套数和成交面积环比分别上涨29%和25%，但房价有所走低。其它城市跟踪的情况也不容乐观，广州、天津、武汉、长沙成交量纷纷走低，仅杭州成交量有所回升，但成交均价环比出现跳水。

3、我们对重点城市商品住宅去化速度进行了测算，结果显示，如果市场保持当前的去化速度，北京、深圳消化当前的可售商品住宅需要一年半左右的时间，上海则为三个月，但是从存量房的数据看，上海二手可售住宅约为新房的2.5倍，因此我们认为上海住宅市场的销售压力也很大。总体看来，几个重点城市都严重供大于求，我们判断，市场供求关系改善的契机或会在明年下半年、或者后年才会出现。

4、对于央行和银监会联合发布的“关于金融促进节约集约用地的通知”，我们认为该通知凸显央行和银监会力保银行免受房地产弱市拖累之心，同时该规定让小产权房项目的建设和购买得不到贷款资金，我们认为这将利于保护商品房市场免受小产权房的冲击和影响。近期，保险企业获批进入房地产领域，我们认为保险公司将投资的方向应该以商业地产为主。

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8月房地产市场报告.pdf (367.76 KB)