复苏还是调整，下半年楼市走向何方？

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下半年，楼市将继续复苏还是将走向调整?昨天，在观点地产新媒体主办、《每日经济新闻》等单位联合主办的2009博鳌房地产论坛中，地产界专家、开发商们畅所欲言，对下半年楼市走向和房地产行业的复苏表达了自己的看法。

　　朱中一：

　　购房者再度观望

　　中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一表示，要防止一些房价、地价上涨过快的城市泡沫的产生与积累，否则将对需求的进一步释放以及房地产市场和金融市场的稳定产生不利影响。

　　与此同时，朱中一表示，一些房价上涨过快的城市，不少以自住性和改善性需求为主的普通商品房购房者，已经重新陷入了观望。

　　朱中一说，7月份一些城市出现成交量不同程度的下降，另外一些城市在紧缩了二套房房贷政策后，对投资性需求起到了积极的抑制作用。但是人们对房产的保值增值预期仍然比较强烈，但当前房地产价格上涨以后，能不能继续维持这种需求的可持续性，还有待观察。

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与不该买“地王”的观点相对应，到会的地产大腕还同时表示，那些高价购买“地王”的开发商“不应该救”。

　　“救市是应该的，但是如果犯了错的开发商，也被救就不应该了。”陈启宗说了一个故事，“去年9月的时候，我请了很多内地大的开发商到我的写字楼聊天，从技术上来说，他们都是破了产的。但是谁知道，9个月后，同一班人，不仅仅松绑了，而且又跑到房地产市场里去买地。”

　　陈启宗认为，上述开发商都是2007年市场过热时头脑发热，盲目买地的公司。对这样的公司，政府不应该施以“援手”，应该让市场“惩罚”他们。而如果担心这些公司垮掉，会影响整个房地产行业，进而对经济造成冲击，完全可以用股权偿还他们的债务，等以后市场好了，再将股权卖给市场上的其他开发商。

　　和陈启宗的看法相似，潘石屹也认为拯救那些犯了错的开发商，对他这样没有犯错的开发商不太公平。尤其是缓交土地出让金的措施，太过温和。

　　施永青对两人的上述发言，评价说有些“酸溜溜”。他认为，国家的政策给了大部分内地开发商一次重生的机会。而且大部分开发商都已经获得了这个机会，下一步的问题是开发商们能否接受教训，以后可以做得好一点。

　　此后出场的发展商则表示，虽然潘石屹所说的“百日巨变”并没有实现，但是去年的确非常危险，而且受影响的并不仅仅是开发商自身，作为房地产商贷款主要提供者的银行无疑风险更大。

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模式待革新？

　　无论如何，2008年的地产“熊市”深刻反映了目前房地产开发模式所存在的种种危机，盲目拿地仅仅是其中的表现之一。

　　对于这一点，阳光100置业的易小迪显然看得非常清楚。他认为，房地产企业将面临转型。房地产今后发展，争夺焦点将从过去的争夺资源，到今后争夺客户、争夺市场。

　　过去房地产融资买地，盖楼销售的过程是希望每个过程、每一个循环是在扩大规模。而扩大规模必然要解决其制约因素，一个是融资，一个是买地。但是这个简单的模式不一定能够再适应未来需求。

　　现在买地、买地王，其实还是扩大规模的思维在作祟，认为这个市场还会扩大，价格还会上涨。所以只要是有了土地资源，他又能在未来市场占据主动。

　　可以看到，随着市场竞争的激烈化，包括成本逐渐透明化，这种简单的模式缺乏竞争力。到2008年的时候，房地产碰到销售的问题，很多企业都会措手不及。因为看到了原来模式的缺点，易小迪和他的阳光100置业改变了原来的经营模式。

　　他们在二、三线城市，以站在未来的角度营造一个城市新的时尚中心获得了成功。易小迪在柳州市中心一个房地产开发项目，楼面地价400元，房价可以从4000元卖到8000元。

　　他因此认为，即使不买位置极佳的地王，采用上述商业运作的模式，使土地增殖，同样可以获取丰厚的回报。除此以外，产品细分，精细化经营也是中国房地产业的趋势。

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黄怒波：

　　3年内房地产业有大调整

　　“下半年，部分区域的楼市可能会出现量跌价升的态势”，在接受《每日经济新闻》采访时，北京中坤投资集团董事长黄怒波表示。

　　他认为，由于去年不少企业减少开工量，在今年上半年的快速消化后，不少企业的库存量都大幅下降。也就是说，在部分区域，楼市的供给量还是相对不足，所以，部分区域的房价还存在上涨压力。

　　在谈起下半年房地产政策走势时，黄怒波说，在全球金融危机背景下，房地产政策出现大幅调整的可能性不大。对于部分房价上涨过快的区域，可能会局部出现微调。

　　但他同时指出，由于部分企业在土地市场表现得不够理性，房地产行业在3年内将会有大调整。黄怒波表示，如果国企仅仅是把随便拿来的资金变成他的财产，扩大其规模，会有一些不利的影响：一是如果推向市场不及时，大量有效地被占有；第二，如果产品质量成本控制不好。对社会也是一个危害；第三，如果推出很高价的房子，将迫使房价向上走。“基于这个判断，我认为3年内房地产行业必有大调整。因为坏孩子又回来了，原来是民企，现在是国企。”

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上半年“地王”频出的现象，引发了2009博螯房地产论坛地产大腕们的激烈讨论，地产大腕们纷纷表示，在土地价格持续高涨的现在，房地产企业应等待地价下跌时买地。开发商的发展模式也应有所改变，若继续按照以往模式发展，将会遇到更多的风险。

　　高价入市抢地，还是等待地价下跌后再入市购买？最近价格飙升的土地市场再次让开发商“心情激荡”。没有抢到土地的，和已经抢到土地的开发商通过2009博螯房地产论坛再次“激辩”：刚刚复苏的中国房地产商要不要到目前价格畸高的土地市场去抢“地王”？

　　要不要抢地王？

　　“谁买‘地王’谁傻瓜。”香港恒隆地产(行情,资讯,评论)有限公司董事长陈启宗在作《如何看待2009年房地产市场的急剧变化》演讲时，对两个月时间连出十五幅“地王”的现象发表了他最直接的看法。

　　他表示，“地王”层出有 “四不好”：第一，对那些想买房的人来说，不是好事；第二，对社会安定和谐不一定是好事；第三，对整体房地产的价格不是好事，会让房地产价格大起大落；最大的不好是对购地者不好。

　　“不是说买‘地王’的一定不赚钱，但是他们所承担的风险一定非常高，他们盈利的能力一定下降。从香港地区和东南亚地区的经验来说，凡是买了‘地王’的，大半都是后悔的，历史都证明他们是傻瓜，不是聪明人。”

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他幽默地恭喜此前竞拍北京广渠门外15号地块失利的潘石屹“没有拍到‘地王’”。

　　陈启宗的发言，一石激起千层浪。此后，众地产大腕也频频提起“地王”问题，在地价上涨趋势明显的今天，究竟要不要去土地市场上拿地？

　　紧接着上述话题，潘石屹开始讨论国有大房地产企业和民营企业之间的竞争公平性问题，他认为国家给了国有房地产企业太多扶持政策。

　　此后出场的北京师范大学金融研究中心主任钟伟，更拿出纸和笔，给星河湾副总裁梁上燕、复地董事长范伟等5位开发商嘉宾做起了问卷调查，看看到场的开发商有没有拿地，其中有多少土地是属于国企所有。

　　陈启宗认为，面对持续高涨的地价，房地产企业可以选择“忍耐”和“等待”，只要等到冬天，别人熬不过去，那么就成功了。他认为，这就是恒隆地产制胜的秘诀所在。

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中原集团主席施永青虽然不赞同陈启宗的某些观点，但他同样表示内地开发商目前可以“等待”地价下跌。按照他的观点，政府未来会增加地块供应和开工量，并将惠及建筑工程、材料等相关行业，拉动经济。这样一来，土地的竞争不会再像之前那样激烈，地价便将趋于平稳。

　　“所以地王要不要去抢，我认为等一等还是有机会的。因为有些开发商经常说 ‘这么高的价钱叫我怎么办’，我认为未来应该是还有机会买得到好的土地。”他说

　　与施永青的看法相同，阳光100置业的总裁易小迪也表示，盲目圈地很难获得成功。尤其是在新形势下，开发商的发展模式面临转型，如果继续按原先的模式开发，会遇到很多的风险。

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潘石屹：

　　深圳将是下一个目标

　　在房地产行业，SOHO中国的董事长潘石屹堪称是最吸引眼球的一位。在接受《每日经济新闻》记者采访的一个小时里，多位圈内“粉丝”来找潘石屹签名和合影。

　　潘石屹说，房地产行业是通过市场经济成长起来的。若以花草来比喻，房地产企业不是在花园里长大的，而是野生的、是在山坡上长的。按照任志强的说法，房地产行业给点阳光就能灿烂。

　　“我们(房地产行业)是山坡里跑的野孩子，名声也不好”，潘石屹笑言，“野孩子在我们乡下都是叫 ‘狗剩’这样的名字，名声不好。我们在没有饭吃的情况下，甚至可以通过‘地王’把国有资金给吸引过来。”

　　对于之前传得沸沸扬扬的SOHO中国将收购上海第一烂尾楼东海广场一事，潘石屹表示不便透露，但他强调：“一定要到上海去！”潘石屹同时向《每日经济新闻》透露：“深圳将是下一个目标！”

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潘石屹说，目前SOHO中国的发展策略是：当市场不好时，就去土地市场抄底；而当楼市繁荣时，SOHO中国就选择销售。

　　在谈起下半年楼市走势时，潘石屹坦言“看不清楚”。

　　他表示，以前，通过研究市场便可以推断房地产走势，而如今，政策因素对房地产市场的影响相对较大。上半年中国楼市之所以走上小阳春，与宽松的货币政策是密不可分的。

　　广渠路15号用地拍卖失利，让“咬破嘴唇”的SOHO中国总裁潘石屹所说的一句“央企令人害怕”传遍全国。在昨日的论坛上，潘石屹除了澄清误会外，更多地是呼吁中国的房地产政策应对民营企业和国有企业一视同仁。

　　潘石屹认为，真正应该照顾的是中小型企业，而不是国有大企业。因为大企业资金、品牌、竞争力都非常强，如果只让大企业发展，小企业就会失去发展机会。如果只有一个大的企业，行业就变成垄断行业，对真正的市场经济是不利的。

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与此同时，潘石屹还赞同此前恒隆地产董事长陈启宗的观点，应当惩罚那些盲目扩张的开发商。在今年1月，潘石屹曾经看到过北京市政府出台的一个红头文件，一共15条，其中1条就是说房地产开发商欠政府的出让金可以缓交。当时，他觉得上述政策对他有些不公平。“别人欠了土地出让金，我们没有欠，他们可以免交，我们不能免交。”

　　潘石屹认为，目前的楼市已经很火了，到了这个时候应该“居安思危”，如果市场太火爆，就有可能牺牲整个行业。