房价疯涨政府开发商忙喊冤 专家：地价并非祸首

binsi

《新闻1+1》2009年7月28日完成台本 
 

　　——“谁”推高了房价？

　　国土资源部公布房地产用地地价调查结果，全国620个楼盘，地价平均占房价两成三，开发商公开成本清单，收费项目达30项，涉及部门20多个，重复征收，变相征收，各级行政部门税费占到20%。你来我往，政商对质，地价、房价究竟谁冤枉了谁？面对越变越晕的房价成本，究竟谁才是房价疯涨的祸首？《新闻1+1》为您解析。

　　主持人(董倩)：

　　欢迎收看《新闻1+1》。

　　饱受指责的高起的房价到底是什么原因造成的？最近，国土资源部公布了一个统计数据，根据这样一个统计数据，我们可以看到，地价并不是高起房价的重要的推手。结论一出，马上就引起了房地产开发商的反弹，甚至引起了争论。在这场争论中，到底孰是孰非，今天我们演播室特别请到了中央党校的赵杰博士，稍候赵博士会给我们讲明他怎么看待这个问题。

　　首先我们还是看一下新出台的这一组数字。

　　(播放短片)

 

longfeng

路过

binsi

　主持人：

　　我们来综合看一下这两组数据，一个是工商联提供的数据，一个是国土资源部提供的数据，刚才通过蔡教授的分析，他们似乎都在用数字为自己开脱。但事实上面对这么多房地产市场的不合理现象，恐怕有关部门在这个时候不应该为自己开脱，而是更多的大家在一起想办法。

　　赵杰：

　　我想应该把政府和房地产事业有关系的各个部门的行政收费进行一下清理，这些清理既是指事实上的发生额，又是指逻辑上不合理重复东西的去除，还包括比例、比值在这么多年是不是有变化，得清查。我想这些方面如果能做到，做到政府来自于房地产行业的税和费，对于房地产企业来讲，它是心甘情愿的，它认为是合理合法的，如果做到这样，那么房地产企业在税费比较明晰的状况下，就能做到自己把自己当成企业。

binsi

解说：

　　在这些名目繁多的项目中，有一些看上去很像重复收费，例如，前期规划国土局要进行土地界定，均摊后费用是每平方米0.5元，而同样的工作，规划局还要重新做一遍。这次的收费项目变成了规划界定费，均摊后还是要再收取每平方米0.5元。这些收费项目加起来共有30多项，涉及20多个部门，费用总计448元。再加上营业税、所得税，每平方米税费成本达到了1100元左右，占房屋销售价的20%。这位开发商告诉记者，他在这上面列出的还只是主要的收费和税收项目，其中像道路开口费、建筑垃圾管理费、印花税、增值税、城建税、教育设施建设附加税等，由于金额不高，并没有计算在内。

　　无独有偶，在国土部发表23%的数据后，济南一开发商也自曝成本，最后算下来，毛利润率为22.2%。北京华远地产董事长任志强在博客中更是明确说道：“如果政府用不同部门分别收取和土地有关的相关费用，然后又各算各的账，各自只公布自己收取到的那一部分钱，就认为土地的成本在房价中的比例不高，不仍然是欺骗群众吗？

　　看来，关于房价地价比的争论还要再持续一阵，我们也期待着房价的成本在争论中能越辩越明。

binsi

　主持人：

　　通过刚才那个短片我们也听到了一种说法，就是这位房地产开发商说，地价再加上各种各样的税费，就挤占了他的利润空间，也就把他的利润变薄了，他不得不去以加大容积率、超载的方式去赚钱，您怎么看这种说法？

　　赵杰：

　　我觉得应该是这么一层关系，政府为什么能够在里面增加很多我们通过这个短片看起来不合理的一些费用、重复的费用，除了政府的法治、收费行为没有受到约束管理以外，很重要的还在于需求意识导致的。就是房地产市场是不断扩张需求的市场，它这里面的利润太大了。在这里面，政府适当地收一些，或者收了一些费用，他很容易就把它转移出去，转移到消费者身上。所以从绝对值的比重来看，政府的费用、乱收费也好，什么其他的费用也好，好像不是很高，但是这是一个不断膨胀的市场，就是房价不断走高的，那么类似于政府不合理的费用或者灰色的费用，都消化在里面，从这个意思上来讲，不合理的费用推高房价是有一定道理的。

　　但是不合理的费用不合理到什么程度，它和疯长的房价两个在赛跑，一个是不合理费用的增长速度，一个是房价的增长速度，它俩是基本等值的吗？如果是基本等值，可以说是政府的不合理收费推高了房价。如果是需求的因素增长得更快，大家对投资品，都想去买房子，增长的速度远远高于政府不合理费用增加的速度，自然就不能说是政府收费过多导致的。但是政府确实对房地产收费有一些不合理的东西，通过工商联的公布，应该得以改进。所以我觉得什么东西影响什么，它是一个相关分析，增长速度、增长比值之间应该有一个比较，你才能说是什么东西推涨了什么东西。

binsi

　主持人：

　　您刚才用了一个词，叫“政府不合理的收费”，不合理的收费是相对于合理的收费来说的。但是所谓的合理收费是不是就是经得住考验。刚才的那个个例，当然个例并不能代表所有的现象，它说它的税费已经占到20%，20%如果和其他的国家的2%税费相比，的确太高了。

　　赵杰：

　　但是跟我们在房地产这个产业和国家税收关系、税种的设置上都有关系。我们国家现在来自于土地的收入主要是两大块，一个是土地出让金，一次性征收。第二就是各部门，有的是正规收费，有的是巧立名目的收费，它反正是从房地产企业或者老百姓手里收来的。这两块收入和国外比较，它有物业税，还有每年都可以收的，比重不一样。政府如果把这批费用完全降下来，政府庞大的规模，它依赖于土地财政的政府财政收入状况就会发生改变。所以来自于土地收费的绝对数额和相对数额都跟我们财政收支结构有关，这个合理不合理是我们政府收入模式科学不科学的话题，跟这个东西有关系，但不能简单地这样说，因为我们政府还要承担巨大的公共支出的费用。我们现在这个政府的很多时候市场是来自于土地收益的。我们能不能找到一种新的跟土地收益又密切相关，同时又对房地产市场的良性发展有推动的税种结构和制度设计，现在正在讨论之中。

binsi

主持人：

　　我们综合来看，开发商的声音是因为税费多了，土地的成本高了，所以我的利润空间就被挤压了，您觉得他们的想法有没有道理？

　　赵杰：

　　显然不对，你没有把自己当企业，企业是有赔有赚的，买面粉的高了，租房子的价格高了，卖的烧饼就得涨价吗？这没有道理，买面粉贵了，房租贵了，只有在烧饼的需求高涨的时候，你才能卖得出去。所以我认为房地产商是自诉苦衷，他揭露、表白政府的不合理收费，这是有道理的，我们也要关注到这种声音，呼唤政府对这些方面的收费更加合理、更加科学，呼唤政府从土地上获得收益的方式、税制结构的调整更加科学。但是我们也要关注，房地产市场房价高，我觉得跟我们的需求是有关系的，在整个中国的投资性需求和投机性需求，或者我们做多房地产市场的需求，这是拉高房价的主要因素。如果我们大量的扩大内需的钱都用来结构调整，都用来技术改造，控制它流向房地产领域，那它的需求因素不会这么高涨，房地产自诉苦衷的结果是什么呢？自然是房地产商降低自己的利润，它不可能实现你前面两个高了，我后面卖房子价格就高了，也不是这样。

binsi

主持人：

　　我们现在看到的房地产市场，不合理的现象很多，面对这些不合理的现象，政府主管部门说罪不在己，这个时候房地产商也跳出来说自己冤枉，到底是怎么回事，我们的节目稍候继续。

　　主持人： 

　　到底是谁抬高了房价？就在国土资源部推出的地价在房价总额中占到的比例的调查结果之后不久，房地产商也发出了自己响亮的声音，我们来听一下。(播放短片) 

　　解说：

　　自国土部负责人发布地价占房价23%这一结论后，以任志强为代表的不少开发商出来公开反驳，理由是开发商在购买土地时，除了向政府支付土地出让金之外，还在为每一平方米的土地支付着各种各样的税费。

　　显而易见，在计算地价房价比时，国土部门与开发商是各算各的账，国土部门公布的数据实际是土地出让金占房价的比例，然而在开发商看来，与土地有关的税费都应该计算到土地价格中。那么，开发商的账本是怎么计算的呢？目前，商品房的成本构成主要有三部分，土地、建安费用，还有就是政府的各项税费。

　　这是国内一位开发商提供的楼盘成本清单，这个楼盘处于当地市区内，2007年底开始动工建设，目前已进入预售阶段，眼下销售均价每平方米五千元，从这份清单上可以看出，加上土地出让金、拆迁安置房成本、楼面地价达到每平方米两千元，占到了售价的40%，桩基处理、土建、安装施工费、公共部位装修等建安成本，每平方米1500元，占到了售价的30%。而在这份清单上，最引人注目的是这些名目繁多的收费项目。

　　当地某房地产开发商：

　　人防收费、消防收费、建委收费、规划收费、土地收费、房管收费、定界收费、安全收费多了，质量收费，反正大把的费搁一块就得五百块。

binsi

　主持人：

　　赵教授，您看，刚才蔡教授也说了，国土资源部之所以发布这个数据，就是希望向公布表示，地价并不是推动房价的一个重要的因素，也就是说，政府在里面的作用不是那么大的。但是我们再看，他们的调查的推论是建立在620个被调查项目中的，但是后来有很多人都说，88%也就是550个项目，买地的阶段是2006、2007年，而房价卖出去的时候往往是在两三年之后，这种算是没有任何比较的价值的。

　　赵杰：

　　房地产的投资行为也好，供给行为也好，它都是一个长周期的，是耐用品的投资，从它获得土地到把房子卖出去，这中间一般有两三年的时间，在这个时间中，如果是一个矿泉水这种普通商品，供给需求随时可以平移，而如果大家做多房地产市场，这个时候初始价格和最终成交价格自然差异会很大，在这个时候做一个比值，证明它是很小的，统计上是可以做得到的，但是这种统计多大意义上能说明土地因素不在，或者土地供给的因素和房地产价格上涨的价格有多大的关系，没有什么必然的联系。

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主持人：

　　但是我们看，最近一段时间“地王”频出，本身拿地的时候，价钱就已经到了天价了，我们就可以预期，到时候房价会高的一个什么程度？

　　赵杰：

　　就是说明地王是一个投资者，投资者做多房地产市场。

　　主持人：

　　您认为还是投资的因素？

　　赵杰：

　　对，我现在拿的还是一个投资的地王，但是等我把房子盖起来的时候，我还是可以顺价把房子卖出去，所以他不认为他的房价高，只不过地王在现在拿地的费用中他是最高的，她是预期资本回报远远高于现在的水平。但是这种高的预期如果再隔一两年，我们宏观经济形势或者整个资金供应面没有发生大的改变，他就能实现。就跟当年山东的秦池酒厂一样，秦池酒厂之前有很多标王都是中央台广告的标王，他们把在酒的产业扩大的过程中，通过广告效应助推了白酒的销售，拓宽了白酒的市场。但是到了秦池酒厂，他中了标王以后，标王的那笔资金就成为白酒运营的一种巨大的财务负担。