[房地产业]房地产：营业税免征期2年恢复至5年 荐2股

Jarvia

　渤海证券12月10日发布投资报告，针对房地产营业税免征期2年恢复至5年，建议“买入”九龙山和中铁二局。

　　2009年12月9日国务院常务会议提出个人住房转让营业税征免时限由2 年恢复到5 年，其他住房消费政策继续实施。

　　对此，渤海证券认为，2005 年6 月1 日至2008 年12 月31 日，营业税免税期逐渐加长，此途径政策逐渐收紧。2009年1月1 日至2009 年12 月9 日恢复到05 至06 年水平，营业税政策有所放松。此次政策则恢复到06 年6 月1日至08年12月31日期间的收紧程度。然而，无论从一手房的销售面积和销售均价，还是从二手房的销售面积、销售均价和套均面积来看，营业税征免时限政策，影响并不突出，往往出台时都有其他政策配合。

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 渤海证券表示，2009 年前10月月均商品房销售价格为4750.56元/平方米，分别较07、08年同比增长22.27%和22.53%；假设08年房价较07年增长10.43%(03-06年商品房销售均价年均同比增长率为10.43%)，09 年前10月较08年则增长10.72%。商品房销售价格处于历史高位的同时，同比增速也由于供给的相对短缺而略有偏快。而各种物业类型的销售价格同比增速，7月以来逐渐加快，其中小户型增长最快，同时二手房大于一手房，部分反映投资性需求的提升。

　　因此，在房价略有偏快，投资性需求回升的情况下，此次仅将营业税征免期限延长，其他优惠政策仍继续实施，政策力度不大，主要目的在于，增加二手房交易成本的同时，打压投资性需求和延缓部分改善型需求，进而抑制房价的过快上涨。

　　渤海证券认为，受商品房供给的相对短缺的影响，09 年前10月商品房销售均价增速略有偏快。然而，10年商品房供给相对短缺的局面仍将存在，同时在热钱的流入以及房价上涨的预期下，商品房投资(投机)性需求和改善型需求，10年将有所提升，并将成为市场增量的主要部分，

　　此外，营业税的免收到全额征收，考虑到城市维护建设税和教育费附加，交易成本相当于增长5.6%，而这相对于03-06年商品房销售均价年均同比增长率为10.43%以及09年前10月较08年则增长10.72%，交易成本提升能够被房价上涨所弥补。因此，在房价存在加速上涨的趋势下，要想抑制投资性需求，降低房价上涨的速度，单一的营业税征免时限政策是不够的。

　　渤海证券在担心房地产市场调控风险的同时，在土地供需旺盛、房地价上涨的局面下，更加看好具有政策优势和土地溢价的独享和先发优势的一级土地开发商或一二级联动房地产开发商。建议“买入”九龙山和中铁二局。