[房地产业]房地产业：政策不会转向后续仍以支持为主 荐6股

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　政策不会转向，后续仍以支持为主。

　　1)缺乏宏观经济基础。从历次政策在支持与抑制之间切换的时点分析，我们认为打压政策出台的宏观经济基础是：GDP增速9%以上、房地产行业投资增速20%以上，目前并不具备这一基础。

　　2)房价并未全面刺激政策神经。经验与现实多次证明，房价短期内快速上涨是挑衅政策出台最主要的触发因素。今年并未发生全国性房价大幅上涨，目前的房价上涨低于之前5年政策抑制期的平均水平。

　　3)财政对房地产的依赖短期内无法改变。我们统计的24省市房地产相关税费对财政的贡献度均值为35.6%，且有逐年增加趋势。政府经济刺激计划的实施使依赖更为加重。

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一线地区长期从紧，二线地区大有可为。

　　1)一线地区供应空间长期从紧。供应因素是全国成交量下降的即期因素，是一线地区的长期制约因素。与全行业新开工呈现的增长趋势不同，京沪两地的新开工早已见顶，供应从紧局面得不到根本改善。

　　2)一线地区需求空间从紧。有利因素与不利因素综合分析，一线地区市场增速已落后于全国平均水平，在全国所占份额逐年下降。

　　3)一线地区受政策影响较大，是政策从紧的着力点。市场需求高端化与社会保障之间存在着矛盾，由于供应长期偏紧，使政府、开发商、购房者之间大多数时间处于相互博弈状态。

　　4)一线地区僵持阶段会持续，慢周转使普通住宅开发失去吸引力。

　　5)相比一线地区，二三线地区供应不受限、需求增长、政策支持，将成为普通住宅开发的主战场。

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　从城市化发展方向和未来市场空间分析，我们认为三类企业值得长期看好：

　　1)一线地区的高端开发公司、

　　2)一线地区的持有物业型公司、

　　3)二三线地区的普通住宅开发公司。其中，第一类公司与一线地区市场需求高端化的趋势相符，同时也适应慢周转的开发模式，但在A股市场缺乏可选标的；第二类公司我们看好金融街与陆家嘴，但在宏观经济尚未明确好转之前，持有型公司租金收入会受到影响；第三类公司是我们近期推荐的重点，建议从战略性角度重点关注二三线地区的开发类公司。在龙头公司中，看好万科一二线并重的策略；在二线公司中，看好荣盛发展、苏宁环球、中南建设、大连友谊、新潮实业。

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　估值处于合理偏低位置。以上市时间最长、且经营受主观因素影响较小的万科为例，其市盈率处于历史估值水平的合理偏低位置。

　　催化剂：销售超预期；

　　1)一线地区销售环比增长20%以上，

　　2)二三线地区销售走出独立趋势。

　　风险：实质打压政策出台。