[房地产业]房地产：京津房产市场调研-刚性需求定未来

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　继珠三角和长三角后，近期我们又对京津房地产市场进行了实地调研。

　　北京住宅成交于今年3月份开始放量，新建商品住宅价格也随之一路上涨，并创历史新高。我们认为北京房价的上涨，与上半年供给偏紧有关。

　　但房价的过快上涨，又是导致北京8月份房屋销量有所下滑的重要原因。

　　我们作出这一判断的原因在于：北京新增商品住房的供给在8月份后已开始放量。但北京新建商品住宅的总体成交量在8月还是开始出现了萎缩。此外我们认为，北京二手房交易量的环比下滑，同样与房价上涨过快有关。

　　二套房贷方面，北京市场首付执行较严，所调研项目全部需要4成首付。

　　但利率的执行尺度宽紧不一，从7折到上浮10%均有。我们认为二套房贷相对较紧，对投资氛围的打击，同样也是北京楼市降温的原因之一。

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　天津市场热度仍在延续，调研项目中8月以来新开批次截至目前销售率基本都超过了80%，其中万科金奥国际、上北新新家园和首创国际城等项目开盘当日即告售馨。天津也是我们跟踪的14个城市中唯一一个8月楼市成交量环比上升的城市。天津市二套房贷首付基本需要4成，利率则略有弹性，最常见做法是按基准利率放贷。

　　北京和天津同属一个经济圈，但与广深两地楼市较为同步所不同，京、津两地的楼市温度并不尽相同。我们认为这也反映了当前楼市中一线城市和二线城市并不完全同步的普遍现象。一线城市楼市的波动性较大，与一线城市中投资与投机需求占比较高不无关系。

　　总结我们对三大经济圈的楼市调研，一个规律是：房源较为充足的地区，房价的波动性相对较小。如苏州和天津的滨海新区。根据这一规律，一个可预期的将有较大概率发生的情形应该是：随着二季度以来新开工面积的增大，四季度各地房源的供给也将增大，因此房价的上涨动力将减弱。这一预期将抑制投资和投机性需求。但对刚性需求来说，目前的房价已是历史新高。而刚性需求能否承接目前的房价，无疑将决定着楼市未来的走向。

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