板块分析:三大指标显示地产股后市无虞

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　据新闻晨报，虽然昨日房地产龙头万科披露的半年报业绩超预期，并且四大金刚“万保招金”的销售增长也都在1倍以上(保利地产上半年销售增长164%，金地集团增长77%，招商地产预告盈利增长105-125%)，但房地产板块还是近期表现最差的板块之一。就拿万科来说，公司上半年营收和盈利增长均超过2成，可股价还是高开低走，当日仅微涨0.53%。

　　从业已披露半年报的地产股看，上半年业绩大多不怎么样。如苏宁环球营收同比增长为-36%，盈利同比减少43%；中航地产营收同比减少27%，盈利减少36%；冠城大通营收减少28%，盈利减少23%；滨江集团最差，营收和盈利降幅高达85%和92%，相较而言，万科营收同比增长26%，盈利增长22%，已相当不错。但是，有三个指标显示，地产股后市并无大碍。

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指标一：预售房款大幅增长

　　由于地产行业结算的滞后性，很大一笔预售房款暂不能结算为收入，只能作为负债列为预收账款。如万科营收为218亿元，预售款为300亿元，预售相当于营收的137%；业绩大减的滨江集团，上半年营收不足2亿元，但预售高达75.5亿元，后者相当于前者的38倍，因此尽管已结算盈利每股仅0.02元，实际恐怕在0.50-0.60元。去年年报和今年一季报地产股现金大多为负数，半年报不仅转负为正，而且多出现几十亿的现金净流入。如万科经营现金已从去年同期的-15亿元增至98亿元，大增113亿元，每股现金达0.89元。

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　指标二：房价还有上升空间

　　用实际销售金额(包括已结算的和未结算的，下同)除以实际销售面积，便可得出平均房价。万科一季报显示，1-3月销售金额122.2亿元，销售面积152.5万平米，平均房价为8013元/平米；而半年报称，销售金额和销售面积分别为为307.6亿元和348.8万平米，以此计算，4-6月平均房价已达9445元，比一季度环比上涨18%。

　　从历史数据看，近年来万科房价每平米最低为今年2月的7524元，最高为去年6月的9754元，目前离最高价还有300元的距离，但买房者的各种税费要比一年前下降很多，以此分析，如果没有严厉的政策调控，房价还有上升空间，即开发商还有一定的盈利增长潜力。

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　指标三：存货周转率提高

　　存货是地产股的主要资产，往往要占到总资产的6-8成(如万科总资产有1248亿元，存货为842亿元，占比67.5%)。综合这几年的财务数据，存货年周转率0.5是一个临界线，周转率在0.5以下，说明房子卖不动，开发商就会面临资金困境(事实上，造房周期也在2年左右)。以万科为例，2006年、2007年存货周转率分别为0.524、0.535，这两年万科的业绩增长分别高达80%和119%；2008年其存货周转率降至0.477，盈利增长也降为-24%；而今年半年报存货周转率又恢复到0.259(即全年约为0.518)，盈利增长也达22%。

　　从预售房款增长快于已结算收入看，下半年存货周转还会继续加快，万科半年报已明确表态，将本年度新开工计划由403万平米增至585万平米，提高45.2%，足见存货正在加快消化。

　　由此看来，地产股在经过一段调整后，还是有可能掉头向上。