[房地产]房地产：行业资金链进一步宽松 上调房价

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　评论：

　　6月房地产开工、投资数据符合基本预期。6月，房地产投资和新开工仍稳步回升，1-6月，全国房地产投资额累计达到14505亿元，新开工面积累计4.79亿平米，分别同比增长9.9%和-10.4%，略低于我们预测的14872亿元和4.9亿平米，基本符合预期。

　　一线城市新开工下滑幅度较大，影响未来供给。上半年，北京、深圳、广州等地的新开工都大幅下滑，幅度超过全国平均水平，与其销售的率先回暖不符，主要原因是过去几年一线城市土地供给普遍不足，开发商无地可开，预计下半年全国新开工的增长趋势仍将继续，但一线城市新开工面积仍然无法大幅增加，这会导致明年一线城市供给仍然无法“放量”。

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销售火热导致资金链“前所未有”的宽松，国内贷款增速较快。09年1-6月，房地产资金来源总和的增速达到了23.6%，到6月末，“投资额/资金来源总和”这个指标(投资额代表现金流出，资金来源总和代表现金流入)为61%，是2000年以来的同期最低值，说明当前房地产开发商的资金链已经十分宽松。销售的持续向好仍是资金来源增长较快的主要原因，1-6月全国商品房销售面积和金额分别增长了31.7%和53%，资金来源中定金及预付款部分的增长基本与销售额同步。同时，从4月开始，国内贷款部分的增速也有显著提升，6月尤其明显，单月同比增速达到了123.2%，环比增长100.7%，这和政府宽松的货币政策，及下调资金比例政策有着密切关系。

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上调房价和房地产销售金额。我们对下半年房价的上涨仍持乐观态度，将“09年全国平均房价涨幅”从2%上调至10%，同时将09年全国房地产销售额从29570亿元上调至35715，幅度为20%。但是，我们未调整销售面积假设，原因是：一、二线城市房价上涨过高可能导致下半年销售面积低于我们之前的预期；但同时，全国其它区域上半年销售回暖程度是超过我们预期的。所以调整后的结果是，全年全国销售面积和原来预测的基本一样。

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　小幅上调09年新开工和房地产投资的预测。基于销售的持续好转和开发商资金链的不断宽松，我们对新开工、销售、投资等数据进行了小幅调整：(1)09年房地产新开工面积预测从9.76亿平方米上调至9.98亿平方米，对应增速从0%上调至2.3%；(2)09年房地产投资额的预测从33813亿元，上调至34371亿元，对应增速从10.6%上调至13.2%。但是，我们上调的幅度并不大，因为开发商普遍对目前房价的过快上涨有所担心，害怕后期市场面临再次调整，因此其投资(包括新开工)并不会采取十分激进的战略。