生存空间被挤压 地产商如何醒在今日赢在明天

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自国家加大对房地产市场的调控以来，以上海为代表的长三角地区，包括北京、天津、武汉等重点市场房地产销售都受到了明显的影响，市场一度十分悲观；但随着8月份上海和北京等地房地产成交量有一定幅度的回升，一时“房地产市场已经走出观望期”的观点又充斥市场；等发现盼望中的“金九银十”并未能给开发商带来理想中的成绩后，市场上对于调控的方向、对房地产市场未来走势的分歧越来越大。

其实，对市场悲观乐观也好，盼望国家未来政策的助力也好，在当前来看并不重要。中国房地产业走过了最开始的粗放型发展之后，面临的真正问题是未来发展模式该如何去调整和变化，而真正敏感的开发商已经嗅到了这个行业发展的趋势：国际化和金融化将很快改变目前房地产市场的竞争格局和各个公司未来的竞争地位。

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金融化提速——

影响企业命运的加速度

如果说本轮房地产行业调控是为了规范现有的市场行为，减少房地产市场不和谐因素对整体经济的消极影响，从中长期看有利于行业内的优质开发企业，那么国际化和金融化的速度将会影响到国内所有的开发商的未来命运。

由于预计短期内土地成本仍将不断提高，今后经营性土地的使用权必须通过公开方式进行转让，并且要求开发商在获得土地后3～6月内交完土地款，因此房地产开发商今后的竞争将首先是资本实力的竞争，行业门槛将大大提高，那么房地产开发商的融资能力将成为衡量其发展潜力的一个重要参考指标。

目前我国的市场环境看，开发商依然主要依赖于银行信贷，其他的一些融资方式刚刚兴起（表1），但如果银行信贷管理越来越严格，开发商大力拓展其他方式融资渠道的战略意义是不言而喻的，所以我们判断只要法律法规不成为障碍，房地产行业的金融化进程将会超出一般人的预期。

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外资全面流入——

本土企业边缘化风险与日俱增

最初房地产市场的金融化是由于开发商迫于目前行业调控压力采取的自发行为。但是，近期国际资本和跨国公司大规模进入内地市场，对所有开发商都提出了新的挑战。恒基地产、和记黄埔、长江实业、老虎全球基金、盛阳基金、新加坡凯德置地、澳大利亚麦格理银行、摩根士丹利等国外优秀公司最近都纷纷将内地的房地产投资作为投资重点，并且他们已经不再仅仅局限于北京、上海等少数区域。

国家外汇管理局日前首次披露，外资在中国房地产市场中的比例约为15%。而人民银行金融市场司的一项调查结果显示：仅2004年头11个月，外资流入上海房地产市场的总量超过222亿元，其中用于房地产开发的约150亿元，占全年房地产开发总额的12.8%。因此至少我们可以预期，随着这些国际资本全面介入房地产开发过程、并在最终消费者中比例急剧提高，必然会对房地产开发模式、产品质量要求、风险控制乃至销售策略等方面都产生重大影响。

目前国际资本加大进入我国力度，其主要原因有二：其一，随着我国经济日益融入全球经济，我国的投资环境得到了极大改善并得到越来越多的国际资本认同，而很多跨国公司在经过多年的摸底探路后，也获得了较多的内地投资经验，因此国别风险（包括政策风险）明显降低。其二，由于我国经济一直处于高速发展阶段，国内提供的投资机会远远优于其他发达国家和地区，资本逐利性的天性就必然导致部分资金加速流入我国市场，房地产市场自然就成为其中一个重要的载体，人民币升值预期也在一定程度上起到了催化剂的作用。

目前的宏观调控和房地产行业调控无疑为这些资本提供了极佳的进入机会，而国内房地产公司无论在资本实力、风险控制还是规范运作等方面与这些公司的差距明显，今后国内开发商面临的市场竞争态势很可能呈现为“与狼共舞”，如果这些开发企业不能尽快树立自己的核心竞争力，就将不可避免地被边缘化，并最终将被踢出市场。

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赢家的先决条件——

国际资本更加青睐优质企业

可否认，国际资本对国内开发商的“挤压”力度将会越来越大，尤其是对一些中小开发企业来说，行业的金融化和国际化将大大恶化他们的生存环境，原来主要依赖的“人脉关系”将被迫让位于资本实力。因此我们一直强调必须重视房地产开发企业的抗风险能力，不仅是为了安然度过目前的调整期，更是为了赢得今后一个发展机会。从中国内地及香港与美国龙头地产公司的规模、盈利能力和风险控制能力的全面比较，我们认为国内开发企业提高自身资质刻不容缓。

只有资质好的开发企业才能在今后的国际化和金融化竞争过程中处于相对有利地位，例如中国工商银行推出的一份名为《关于重点支持大型房地产开发企业的若干意见》就表明优质开发企业今后将获得更多的资源支持，另外新加坡RZP公司与万科、首创置业等公司的合作也表明国际资本更加青睐这些优质企业，因此只要国内的优质开发企业能较好把握机会，就完全可能在这次调整过程中巩固其国内的竞争地位（表2）。

需要特别强调的是，对于国内所有的开发商来说，当前最重要的就是统一认识：首先立足于控制风险，然后再谋求今后的发展。因为目前大多数开发企业并没有真正经历过上世纪90年代的房地产调控，所以对行业调控带来的压力体会远远不够，事实上上轮调控几乎对国内所有的开发商都造成了重大的负面影响。所以我们特别对那些不知把握开发节奏和防范风险的企业给予特别的警惕，谨防他们不知不觉中成为“温水中的青蛙”。