[房地产业]房地产业：一手楼销售较好 二手房交易下滑明显

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　　8月26日，我们组织了国信房地产沙龙，会议纪要如下：

　　国信地产沙龙嘉宾——中原二级市场统筹发展中心副总经理周曜..二手房交易下滑明显。上半年二手房市场增速明显加快，但从7月份开始，北京、上海、广州、深圳四地的二手房成交明显下滑，其中深圳下滑幅度最大，环比下降31%。到了8月份，深圳1至24日的累计二手房成交量与七月同期相比又下滑了25%，比今年2月的1至24日还要低7%左右。从成交价格来看，根据中原统计的成交价格中位数数据，目前房价与年初相比，深圳一手房成交价格上涨44%，二手房成交价格上涨33%；广东一手房价格上涨21%，二手房价格上涨24%；上海一手房价格上涨47%，二手房价格上涨18%；北京一手房价格上涨28%，二手房价格上涨27%。由于目前开发商手头资金比较宽裕，预测近期一手房市场的价格不会下降。在二手房市场中，近期成交量的下滑改变市场对未来的预期，使8月份二手房放盘量出现较大幅度的增长，预测未来一段时间内，二手房价格降会有所回落。

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投资需求已逐渐成为商品房需求的主导。从中原统计的数据上来看，各个城市一、二手房全年的成交总量大致会保持在一个较为稳定的水平上。以深圳为例，深圳04年全年一手房成交900多万平米，二手房成交400多平米，总计大概1400多万平米；05年全年一手房成交900多万平米，二手房成交600多万平米，总计大概也是1500多万平米；06年全年一手房成交700多万平米，二手房成交700多万平米，总计大概也是1400多万平米；07年全年一手房成交500多万平米，二手房成交900多万平米，总计大概也是1400多万平米。因此08年商品房销量的过分萎缩压抑了很多的“需求”，其中包括刚性需求和投资性需求，这些需求在09年上半年得到充分释放，大概到6、7月份被消化完毕。现在基本就剩下了投资需求作为房地产市场的主导。

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商品房目前价格偏高。在考察商品房成交价格方面，中原一般使用收入与商品房月供比这一指标。根据这个比例我们可以通过商品房当前价格以及当前房贷政策计算出每月的月供，然后根据月供数额推算相应的收入水平。按美国的经验，该指标一般在30%以下是一个比较健康的水平。如果按目前首付2成利率7折的房贷政策来算，这个比例大概可以假设在30-40%左右。因此根据目前的房价，深圳居民每户(按两个人算)月收入水平应该在1.6万至2.1万的水平上，上海应该在2.4万左右的水平，北京则大概在2.1至2.8的水平。由此来看，目前商品房价格水平是偏高的。

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　当前商品房租供比偏低预示目前房价偏高，投资热情下降。在考察房屋出租情况对房地产市场的影响方面，中原一般采用计算租供比的方法，即租金的中位数来比房价月供的中位数。从历史数据上看，当商品房租供比超过0.7之后交易量就会开始上浮。在08年初时，深圳达到了0.8，但是现在深圳这个比值仅为0.64，目前预计8月在0.5左右；广州的租供比目前是0.7左右，上海是0.44，北京是0.46。从历史上看，如果租供比到了0.3的水平，就是最泡沫化，市场很难承担的水平，所以如果现在房价继续上涨而房屋租金没有发生相应的变化，当前市场的租供比就很容易到0.3的水平。

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流动性偏紧对商品房销量产生负面影响。上半年房市的火爆行情，除了压抑的刚性需求得到释放以外，还有大量投资性需求在流动性较为宽松的市场环境下，利用高杠杆对房地产市场进行炒作的原因。而中原认为，目前市场的流动性偏紧，投资性需求随之而有所下滑，因此投资需求对商品房销量的支持力将下降。

　　国信地产沙龙嘉宾——招商银行时代广场支行个贷部经理郭维奇..二套房政策从执行上看，“首付紧，利率松”在我们调研各家楼盘的过程中，当问及买房的首付以及利率优惠等问题时，大部分销售未给出明确答案，均表示具体贷款优惠等细节需要和银行方面直接沟通。在本次地产沙龙中我们邀请到了招商银行个人信贷部经历郭经理，当谈到关于“二套房贷”执行的问题时，郭经理表示，与之前相比，目前银行在执行“二套房贷”的政策方面略有收紧，主要是坚持“首付紧，二套房贷利率松”的方针，对于“第三套改善性住房”，大多数银行已经不再实行优惠利率政策。在首付方面多数已经严格执行国家“第一套房首付二成，第二套房首付四成”的政策，但在利率方面对“二套房”仍然偏松，依旧享受利率七折优惠。在对“二套房”的定义上，各家银行大同小异，大部分银行在计算“二套房”时，是从目前未还清按揭贷款的房产算起，对于之前有房但是贷款已经还清的不纳入计算范围。

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　银行贷款指标已完成，未来放贷热情较低。多数银行已经在5月底完成了贷款指标，因此从第三季度开始银行没有太多的放贷动力，这也是构成银行近期以来收紧信贷的原因之一。而随着信贷收紧，房地产销量也受到一定的抑制作用；郭经理表示，部分购房者因为首付的提高以及优惠政策的收紧而取消原先的购房计划。..房贷政策大方向不变，不排除地区性调整的可能。房地产行业在拉动中国宏观经济中起到至关重要的作用，上半年房地产开工情况虽然有所好转，但尚未企稳，房地产新开工仍处低位，而8月份以来的二套房贷政策微调又使近两月的房地产销量应声而落，如果销量继续下跌，将会对未来的新开工量产生负面影响。因此未来政策的大方向不会改变，但不排除出现地区性的政策执行上的调整，以适应目前各地房地产市场之间出现分化的局面。