上海房地产淡出支柱产业？

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曾经创造了许多财富奇迹，并对上海经济做出重大贡献的房地产业，正面临着历史性命运选择—能否继续以支柱产业身份列入上海“十一五”规划中；而上海房地产业的变化，是否将成为全国房地产未来走向的先行信号？

11月16日上午，初冬微雨。

上海市房屋土地资源管理局（下称“房地局”）局长蔡育天，正式离开了他“呆了18年”的北京西路99号—上海市房地局大厦。

这位坐镇上海房地局近4个“五年规划”，亲历上海市房地产市场跌宕起伏变幻全景，离退休还有3年的房管局局长的匆匆卸任，给上海的房地产界带来了不小的震动。

此时，沉醉在“大师杯”网球年终经典大战和国际嘉年华狂欢的上海居民，暂时忘却了“压在身上喘不过气”的沉重房价；与此同时，上海开始流传“‘十一五’规划中上海的房地产将淡出支柱产业”的坊间版本。

“上海市国民经济和社会发展第11个五年规划”（“十一五”规划）中，房地产将正式从支柱产业席位中退出。”11月4日，一位参与制定“十一五”规划的上海市政府官员首次向媒体透露。

此后，上海市委所属的东方新闻网站还进行了网上民意调查，征求市民对房地产是否应该继续作为上海市十一五规划的支柱产业的意见和看法。记者也多次上网浏览网友留言，发现各种意见都有，但反对意见，特别是对上海房地产现状的指责声音占了相当比重，几乎可以用“骂声一片”来形容。

创造了诸多财富奇迹的上海房地产业，真的要在“十一五”规划（2006—2010）里撤离支柱产业？上海楼市果真已到狂奔的“最后一棒”？

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上海房地产：支柱与贡献

近年来，上海房地产房价以308%飞速增长，房地产对全市GDP的贡献率也从“十五”计划初的不足4%，迅速攀升到了2004年底的8.4%。在又一个五年规划来临前夕，主管部门突然易帅，引起诸多猜测。

房管局高层变动的政策“征兆”

世事难料。“到2005年，房地产业将成为上海的支柱产业。”几年前，时任上海房地局局长的蔡育天接受记者采访时的坦然和自信晃如隔日。

据了解，1986年，蔡育天是在上海房地产业一片沉寂中履新的。他离开中华企业出任房地局副局长，时逢上海房地产市场刚刚突围长期的计划经济，开始复苏并走向缓慢发展阶段。

有媒体援引接近蔡育天的人士称，担任副局长的时候，蔡最大的贡献是推动了土地使用制度的“商品化改革”，即1987年上海市开始推行土地使用权的有偿转让。

之后，历经1992年－1994年上海市房地产市场的超常规发展阶段，1995年－1999年的调整回落阶段和2000年－2004年迅速攀升阶段，蔡育天一直稳做房地局局长职位，丝毫没有受到上海房地产大起大落的影响，成为上海房地产界仕途上的常青树。

事实上，“十五计划”（2001—2005）期间，被列为上海支柱产业之一的房地产，一路狂飙激进，房价以308%的飞速增长，房地产对全市GDP的贡献率也从“十五”计划初的不足5%，迅速攀升到了2004年底的8.4%。而在蔡执掌房地局之初，房地产增加值占全市GDP的比重仅0.4％左右。

就在取得如此直线上升的优异“成绩单”之后，蔡育天却离开了18年的帅位。

“上海市的行政人事变动和下个五年的支柱产业走向一脉相承。”11月9日，上海市一位参与制订上海“十一五规划”的官员向《中国经济周刊》透露：“目前，在‘十一五’正式出台之前，关于要不要在支柱产业中继续保留房地产，是争议的焦点。”

据了解，一种观点是在“十一五”规划中保留房地产支柱产业地位，理由是“十五”期间，房地产业对于上海GDP的拉动作用有目共睹，如果放弃，会严重影响上海经济的下一步发展。

另一种观点则认为，房地产的本质属性应该是“消费品”，其功能是提供居住，不能把拉动经济增长过度依赖在房地产身上。而且，“房地产在‘十五’期间已经完成了它的历史使命。现在房地产对上海经济的负面影响也已经出现。”

“大家的争吵很激烈，但现在看来，决策层倾向于第二种观点。”此间，有媒体直陈市政府知情人士的信息披露。

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房地产“出局”的市场信号

争论背后，折射出的是上海新旧支柱产业的更迭史。

“事实上，最近上海房地产业的零星事例也反映出该产业的内在玄秘。” 11月16日，复旦大学经济学博士王国进说，“上周，徐家汇一花园某温州炒房商一次性打包抛出50套高端商品房；同时，央行提息，宏观调控及工行首次破例取消房地产购置税，其实就是房地产处境濒危的征兆。”

他接下来分析，银行业贷款是依据“晴天送伞雨天收”的逻辑，所以很多精明的房地产从业人员，对银行的政策变动十分敏感。“最近，根据统计，房屋中介每天倒闭200多家，这也是行业走向的预报。”王国进补充。

一随同上海市市长2005年4月前往芝加哥考察的企业老总说：“在上海市长韩正与芝加哥市长对话活动中，有记者问韩正市长有关上海的房价问题，韩正表示，推动上海房地产增长，有效遏止恶性增长，保持健康稳定增长是上海必须要做的。”

而早在2003年9月在上海举行的《福布斯》论坛上，韩正市长面对境外投资者曾有过这样一段话：“上海的房地产市场现在是中国市场化程度最高的，无论是一级、二级市场都没有国籍、货币的区分，任何人都可以买卖。因为目前上海房地产市场的1/4是外资注入，也即25%不是上海人在买卖。因而今年上海的房地产可能出现购销两旺，这是个朴素的道理，说明房地产市场不存在更多的泡沫。我在这里可以提个建议，如果你们在上海没有房产，可以听我一句劝告，投资房地产绝对是高回报的。”

对于韩正市长前后不同的两种表态，有业内人士分析认为，某种意义上说，这也许正反映了上海政府对房地产业未来走向的政策变化。

11月20日，上海社会科学院王海峰博士告诉《中国经济周刊》：“‘十五’期间，房地产充当了上海区域经济引擎的角色，房地产背后的利益太大，房价高企，使上海的商务成本抬高，大的跨国公司纷纷迁移江苏、浙江，上海近来和周遍争夺空间的烈度越来越大，这是很重要的市场信号。”

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“经济贵妃”与疯狂房价

最近几年，上海房价狂飙猛进，远远超过了上海市民的购买力。

近日，上海市交通大学学生在网上挂出《博士生的幸福生活》一文，“买一套房子一辈子就完了”，一语道出望房兴叹的失落感。

与此同时，很多上海人认为，房地产已经和正在成为权利阶层的财富魔方。

11月22日，据消息人士透露，为了牟取高利，就连领事馆妇人也在炒作房地产，而某些政府官员子女更是早已加盟爆炒之列，房地产业的暴利如果继续维持，考验的不仅是中国经济的稳定，更是老百姓善良和忍耐的限度。

事实上，改革开放20多年来，从来没有哪一个行业像房地产业这样盛产亿万富翁，中国内地的各种富豪排行榜上，房地产富豪连年占据半壁江山；“中国十大暴利行业”中，房地产业每年都是“第一名”，暴利绝对值和公众评价恶誉度年年都是五星。

不过，对于社会各界对于房地产价格狂奔式上涨的抵触情绪，也有人认为应该看到房地产的积极作用—促进了经济增长。

那么，经济发展与房地产之间到底应该是什么样的关系？

11月21日，上海国际问题研究所世界经济研究室副主任张海冰说：“应该说，经济上去了，不是房地产拉动；而是反过来经济发展带动房地产发展。比如，美国硅谷，印度班加罗尔等地方，经济发展带动房地产发展，这种发展逻辑才是良性的。”

张海冰指出，目前，就上海为代表的房地产业，炒作投机，权利寻租，各利益集团暗箱操作，结果只能是对普遍的大众消费是一种打击。

“从公共权力和公共资源那里得到的阶层优越感和特殊占有地位，使一大批房地产开发商成为被人娇宠的‘经济贵妃’，他们不贡献税收收入，但是他们贡献GDP数字，他们把暴利留给自己，把政绩数字送给别人；他们又是左右逢源的‘经济章鱼’，先把吸盘伸进银行里，又把8只爪全部伸进买房人的钱袋，然后用别人的钱来造房子，再把造好的房子高价卖给别人。”有人言辞蹈厉地如此批评房地产新贵。

“房地产业的泡沫发展，为社会带来很多的负面因素。”11月13日，上海交通大学经济研究中心副主任朱启贵说，“房地产从支柱产业身退；但是，其盛宴狂欢之后，留下的问题正在凸显，房产市场演绎的悲剧，像股市悲剧一样蔓延，也不排除将来牵涉到社会层面，因为被套牢的往往是普通百姓。”

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房地产退出会动摇大上海经济根基吗？

房地产丢失支柱地位，是功成身退，还是无可奈何花落去？支柱的变迁，反映怎样的政府思维？房地产撤身的席位由谁来填补？充满玄机。

退出支柱产业并非意味着不发展

目前正在收尾的上海市“十五规划”中，房地产业是首次与信息、金融、商贸、汽车、成套设备一起进入六大支持产业的；而“九五”期间，上海市的六大支柱产业分别为汽车制造、通信设备、成套设备、石油化工、钢铁和家电。

有人说，“十五”淘汰了“九五”的通讯设备、钢铁和家电，新成员信息、金融和房地产大方落座，“察古知今”，即将问世的“十一五”的支柱产业中，老面孔的缺席恐怕不只房地产一家。

从事实看，与逐渐没落的石油化工、钢铁、家电等产业相比，新兴的四个支柱产业：信息、金融、商贸以及房地产对经济的拉动作用明显。

“到2006—2010年，作为中国经济中心的上海，肩负首先兑现我国加入WTO时所作的各项承诺；而世博会的召开时间，正好与中国将成为最开放发展中国家的时间一致；同时，从2006年到2010年将是实现十六大提出的‘全面建设小康社会’目标的一个很重要的阶段。” 11月17日，上海市委党校副教授汪耀东说，“所以，‘十一五规划’，更着重追求和谐与小康，对于积怨过多，泡沫过大的房地产的‘淡出’似乎是必然。”

中丽房地产开发有限公司总经理陆纯11月23日，在自己坐镇的上海美丽园大酒店言辞侃侃：“老百姓对衣食住行的关心天经地义，改革开放后，经过一段时间的经济积累，上海市民对住房空间的渴望最大，所以在‘十五规划’时，地方政府顺应市场需求，把房地产列为了支柱产业；照此思路，在目前的‘十一五’中，房地产业被社会经济发展更需要、更有价值的新行业代替，也是很有必要的。”

“一个产业从重要位置退席，不意味不发展了，只是政策支持的力度会减弱，随着2010世界博览会临近，和上海经济不断持久的发展，房地产也的脚步不会停息。同时，按市中心的商业规划，市中心密集的居民将移至郊区，房地产的契机永远是存在的，不必悲观。”11月24日，上海鼎顺置业有限公司董事长袁金水依然信心十足。

谁来续写房地产曾经的“辉煌”？
最近，一组数据已经引起上海市高层的高度关注：今年房地产销售金额的下降，将导致房地产业增加值减少30亿元左右；而且，因为房地产成交量的减少，直接导致2005年地方财政收入的减少，减少额约相当于去年地方财政收入的6.5%以上。

而在2004年，房地产及其相关行业总共拉动上海GDP增长了19.5%，成为名副其实的上海第一产业。

“房地产业增加值预计年均增长14%以上，到2005年占国内生产总值的比重达到7%以上。”上海市的“十五计划”中如是描述。

根据上海市统计局的数据，1999年，房地产业增加值占GDP的比重在所有行业中排名第四，对上海GDP增长的贡献率只有5.2%；而金融当时是上海的第一支柱产业，对GDP增长的贡献率超过14%。

随着2000年福利购房政策取消，上海市政府开始通过退税的方式来鼓励市民购房，使得从2000年至2004年间，上海市房地产价格、增加值、经济地位，均得以飞速上升。上海市统计局的数据显示，在这期间，上海市住宅销售均价从3326元上涨到6385元，几近翻番。

自2000年开始的一波上海房地产热潮不仅使得市场价量齐升，更是为上海整体经济的增长作出了巨大贡献，成为提升GDP的支柱产业。然而，随着宏观调控的不断深入，不仅房价虚高等问题逐渐暴露，而其作为支柱产业的身份也越来越多受到质疑。

“什么是规划支柱产业的标准？只有对国民经济发展有巨大拉动作用的产业，才能成为新时期上海经济的支柱产业。”11月18日， 政协上海市经济委员会委员任浩教授告诉《中国经济周刊》，“‘十五’期间，上海房地产投资将拉动1000多亿相关产业链的发展。接下来的五年规划，现代服务业将取代房地产业的位置，这与中央提出发展现代服务业、提高上海服务全国的能力的目标也是一致的。”

事实上，一些新兴产业，如生物医药、新材料、环境保护等产业，已经在“十五”期间得到了相当充足的发展，也“将成为上海‘十一五’期间经济的一个新增长点”。

11月8日上午10时，中共中央政治局委员、上海市委书记陈良宇，市政协主席蒋以任等高级官员同时出席上海平板显示产业基地成立揭牌仪式的现场。

据了解，在“十一五”规划草案中，上海平板显示产业已被列为重点支持发展的产业。新基地坐落在莘庄工业区内，规划占地2.2平方公里。预计产出规模将超过100亿美元。这一新兴产业将在“十一五”期间累计投资60亿美元，主要建设上、中、下游配套的TFT－LCD液晶显示器产业集群，填补国内在这一领域的产业空白。 不容乐观的数字

《中国经济周刊》独家掌握的最新一组数据显示，长江三角洲城市2005年前3季度成绩单上，上海GDP增长速度、工业总值、社会消费零售额、外贸出口总额社会固定资产投资等6大项重要经济指标的增长率排在了最后一名。

而发改委8月30日发布的数据显示，今年上半年，长江三角洲的经济总量30994.28亿元，已经超过珠江三角洲（7312.22亿元）和京津唐环渤海经济带（7559亿元）经济GDP总和。

对于以上两组数据，政协上海市经济委员会委员任浩分析认为，上海GDP数字在长三角地区的下降，并不能动摇上海坚实的经济地位。

“从理论上看，创新产业也许可以弥补房地产‘退席’后的空白；但是，从制约因素上看，上海的人力资源、文化背景、金融条件，能为创新提供的足够空间目前还难以预期。”任浩说，“‘十五’期间，有产者资产膨胀，如果房地产在未来‘紧缩’，将会影响市场消费，所以，抛弃房地产支柱产业的地位，GDP增长前景依然不容乐观。”

“今年房地产市场下滑将使上海GDP总量大约减少65亿，影响GDP增幅减少１个百分点左右。”上海申新房地产开发有限公司市场研究室主任蒋正华说，“8月以来高价房频频成交带动各区域均价上涨，但市场整体价格水平正稳步回落。”

据相关人士透露，目前上海市正在酝酿扶持大型房产企业的新政策，具体操作思路可能是由政府担保鼓励银行对这些大型房地产企业优先贷款，给予资金上的支持，同时在今后土地招标上也对企业的资金规模、等级给予一定限制。

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上海新定位：从自身“龙头”到区域“领头”

众说纷纭的房地产在支柱产业中去留的争论，到底是战术还是战略？

作为中国的“经济首都”，上海的每一个“经济与社会发展”五年规划都会成为全国的样本。

高房价理性回归成为最好选择

这次关于上海房地产“淡出”支柱产业的种种传闻和猜测，反映的基本现状是什么？是迫于宏观调控的压力还是上海地方的主动调整？是经济战略的调整还是地方经济发展的战术变换？

近日，来自国家发改委价格监测中心的消息称，10月份，对全国房价走势有较大影响的东部地区商品房住宅价格出现了小幅下降，环比下降0.14%。价格监测中心综合分析认为，中国官方稳定住房价格政策效果较为明显，消费者购房已更趋理性。

上海市统计局提供的数据也表明，2005年上半年，上海房地产开发投资增幅回落，开发投资完成580.94亿元，增幅比去年同期回落4.9个百分点；商品住宅销售面积完成933.7万平方米，增幅比去年同期回落9.05个百分点；二手住房交易面积完成1164.4万平方米，增幅比去年同期回落20.5个百分点。

而就在沪上传言纷纷的同时，上海荒岛房产工作室市场分析师作出最新预测：在资金压力下，新一轮的降价与促销风暴将在年末隆重上演；但是，该工作室又补充说，降价的底线不会被突破，因为开发商、购房者乃至政府都必须在一个利益交叉点上实现自己的愿望。房价泡沫的挤压，已经使上海的房地产向理性靠拢。

“理性健康是上海房地产业的最好状态，无论宏观调控与否，无论在‘十一五’期间上海房地产的结局怎样，上海的房地产理性回归已经刻不容缓。”张海冰博士说，“中国政府有意愿也有力量推进市场化进程，中央也希望全国经济是一盘棋；因此，上海服从国家整体利益应该是最正确的选择。”

张海冰博士分析，从现象象上看，纽约、伦敦和东京的房地产价格远远高于中国上海，因此从理论上讲，作为国际化大都市，上海房价还有上扬空间；但事实上，上海的居民收入更远远低于纽约、伦敦和东京，这就是理论与现实的悖逆。

“同时，上海要发展高新产业也必须降低房屋价格，这样才能吸引国际研发机构和人才来沪落地，只有提高商住环境，降低商务成本，使经济首都的房地产价格趋于理性，才能确保上海在新的五年规划中走在中国经济的最前沿。”张海冰说。

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完全市场前的“诺曼底”登陆

“按照现状推断，房地产退出上海“十一五”支柱产业并回归理性是一种必然结果；但是，如果把上海率先实现中国经济市场化看作是战略转机的一次“诺曼底”登陆，这种主导产业的归隐是很必要的战略配套。”上海社科院房地产研究所一位学者说。

这位学者称，其实，房地产价格汇成和浮动应该完全由市场来决定，行政的调控只能是辅助手段，但从目前上海为首的城市房价过高，似乎只有政府的宏观调控才能为完全市场化准备基本的条件。

据了解，今年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，其中规定：房价提到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任。

在此政策环境下，至９月底，上海全市商品住宅平均价格与今年最高均价相比，降幅约15%；上海荒岛房产工作室发布的荒岛指数显示，10月份，上海中心城区价格指数为1118.51点，比9月下跌0.74%，其中闸北、闵行等区域的指数跌幅达1.85%左右，成为12个中心城区中的领跌板块。

上海荒岛房产工作室市场分析师指出，指数下跌的主要原因是楼盘降价销售，“价格指数的下降表明市场价格水平正在稳步回落，也表明市场的作用在逐渐增强。

“全国经济一盘棋，房地产必须必须从支柱产业中退了，这也符合经济周期规律；因为每个时期的经济，总是从低潮到高潮再到理性回归，可以判断，中央的宏观调控使房地产皈依理性的脚步快了一些，如果上海率先在新的五年规划中实现支柱产业大调整，那么，估计北京广州深圳也会接踵而至。”上海市委一官员坦陈，“上海市正在针对属地化的税收政策，酝酿一场‘收权’运动，这表明在‘十一五’期间要为完全的市场化铺平道路。”

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示范全国，昭示完善

上海发展与改革委员会综合处一人士说，“上海是中国人的上海，‘十一五规划’对全国都具有示范作用。根据掌握的情况看，其他地区住上海办事处扎住上海，主要是为了打探上海的经济‘套路’。”

据了解，各地纷纷在上海设办事处（联络站），主要使命之一就是搜集上海地区的政策信息，学习上海。所以，上海“十一五规划”的最终出台甚为谨慎，需要仔细推敲权衡。

“如果上海房地产业收脚慢走；那么，广州、深圳也将紧随其后。广州市民成熟度高，因为他们熟知香港地区房地产的几起几落；长三角的苏州、无锡和杭州，也会跟随上海态度避免重新演绎房地产疯狂。”某不愿具名的区域经济研究专家说道。

目前，上海“十一五”规划还未最终出台，房地产是否将从支柱产业中淡出还存在诸多变数。但有专家指出，既然作为全国经济示范的标本，上海对于本地区的规划，应该从区域经济合作和全国区域经济布局两个层次全方位考虑：在区域经济合作过程中，应该从过去只满足于自身“龙头经济”的发展战略，转变为更加开放的“区域合作”发展战略，即通过上海与东亚区域经济合作的“对接”，使上海成为区域经济合作中贸易、投资、国际金融和科技研发的重要“载体”，将上海早日推上国际经济中心和国际服务业贸易中心的地位。

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谢谢

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