[房地产业]江南证券：房地产业 政策有保有压

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　营业税调整细则出台，政策有保有压。22日财政部发出通知明确二手房营业税细则，从细则中我们看到，国家仅对购买超过5年的普通住房转让免收营业税，对于普通住房购买营业税实行差额征收年限从不足两年调整为不足五年，由于二手房交易常签2份合同用以避税，该调整对于二手普通住房交易影响较小；对购置未满五年的非普通住房实行全额征收营业税，超过五年的实行差额征收，该项措施将提高非普通住房的交易成本，有可能推高二手非普通住房价格从而抑制非普通住房需求。政策延续了中央经济会议关于提高普通住房供应的精神，但兼顾国家财政收入的同时，对于主要为改善型需求的非普通住房交易提高营业税。

　　政策主导行业发展方向，价格取决于市场供求，短期供给偏紧依旧。在年度策略报告中我们分析了1994年和2004年国家宏观调控政策对行业的影响，从中得出结论，对上市公司业绩走势影响最大的商品房销售量和销售价格主要受市场供求关系的影响，而政策直接决定了土地和资金的供给量，并对消费者和开发商的预期起到调节作用，从而影响短期内市场需求，最终对房地产市场的供需造成影响。由于投资额的滞后和需求仍处于高位，短期行业供给偏紧的格局并没改变，但政策的最终结果如何，是否会提高购房者对未来房价下降的预期从而降低需求，是否会提高开发商对后市需求下滑预期从而减缓新房供应量，则仍存在较大变数，需进一步的观察，我们将密切跟踪。

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　看好明年一季度行业表现，股价受政策预期影响仍面临短期调整压力。由于市场的供给偏紧格局短期内并未改变，明年一季度房地产企业业绩同比大幅增长已经是个大概率事件，我们仍看好一季度行业表现，由于行业调整和政策调整是行业重新洗牌的一个机会，龙头企业由于更强的资金实力和更大的抗风险能力更有望在行业调整中受益，另外，重庆、长沙、沈阳、武汉、成都、济南、长春等二三线城市房价收入比较合理，经济增长迅速，居民可支配收入增长快速，布局在这些城市的地产企业受政策影响较小，业绩有望保持稳定增长，我们维持年度策略报告对龙头地产商和二三线特色地产商的推荐。但由于市场对于针对房地产行业的信贷、税收、土地等更多调控政策预期较为恐慌，目前行业仍面临短期调整压力，提醒广大投资者注意风险。

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成品油定价机制预计会出现微调在发改委的文件中，还进一步提到：下一步，我们将借鉴成品油价格和税费改革积累的经验，对成品油价格机制进行认真总结和评估，并结合国内外石油市场形势变化，进一步完善现行价格机制，积极稳妥地推进成品油价格市场化改革。目前的传言包括如下几方面：第一，调价周期缩短，与此匹配的4%价格变动幅度也会下调；第二，三地均价80美元以下石油公司自主定价；第三，不管原油价格高低，炼油固定200元/吨EBIT；第四，对原油成本加成发的一些参数进行调整。我们认为比较靠谱的是第一点和第四点，定价机制参数的微调已经在进行。第二点短期概率不大，但是是个方向，第三点概率不大，除非有原油价格限制(譬如三地均价80 以下)。

　　缩短调价频率的影响主要解决的是销售环节的屯油问题，通过降低每次屯油的利润(幅度变小了)和调价的不确定性，降低屯油问题。至于炼油利好的一个逻辑，就是每次调价幅度小，面临的阻力就小，有一定的道理。但在趋势性上涨仍然面临连续上调的问题，只能说略微有所改善。

　　投资建议：我们维持中国石化09、10年的业绩预测为0.76、0.86元，中国石油09、10年的业绩预测为0.65、0.86元。维持推荐评级。继续看好两个公司，当前两个公司的股价接近，2010年的动态市盈率较低，值得看好。