2008年10月22日，财政部发布今年第四季度保障民生工作安排的十条措施，强调为解决广大人民群众特别是中低收入者的住房困难问题，国务院有关部门将采取一系列措施。一是降低住房交易税费。二是扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，加强对个人首次购买普通住房的金融支持。三是加大保障性住房建设规模。四是出台《城市低收入家庭资格认定办法》。五是地方政府可以制定鼓励住房消费的收费减免政策。同日，中国人民银行决定，自2008年10月27日起，扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，调整最低首付款比例。上海市发布《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》，出台14条促进上海房地产市场健康发展的政策。
我们的观点：
本次财政部由发布的有关房地产的最新政策意味着中央政府对房地产行业进行从严从紧调控的政策拐点已经出现。本次政策调整范围之广，力度之大，措施之全，远超我们之前的预期。
政策有效降低房地产交易成本，自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。
政策有效提高消费者的购房能力。金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。该项措施对改善型普通自住房没有准确定义，与我们之前预期的取消第二套房贷款政策具有更大的政策弹性空间。
政策给地方政府松绑，肯定地方政府的救市行为。之前有多个城市出台救市政策，我们在之前的报告中认为，这些政府的救市政策已得到中央的默许。但市场仍然担心，地方政府的救市政策可能被中央纠正。本次中央政府完全肯定了地方政府的救市行为，上海立即出台了14条促进上海房地产市场健康发展的政策，我们预计北京，深圳，广州等重点城市很快也将出台救市政策。
政策强调加大保障性住房建设，出台《城市低收入家庭资格认定办法》。完善保障性住房建设可以解决中低收入阶层的住房问题，缓和社会矛盾，不会对商品房市场形成大的冲击。
我们认为房地产行业的政策拐点已经出现，未来房地产行业政策面上还将暖风频吹，各级地方政府将会出台力度更大的刺激房地产市场的政策。但是行业成交量的复苏才是行业复苏的关键，我们预计行业复苏将会在未来3～6个月来临。
从地产股的估值水平来看，目前仍处于价值投资区域，我们将房地产行业的投资评级由“中性”上调为“看好”，建议超配房地产细分行业龙头公司，给予保利地产，金地集团，招商地产，万科，荣盛发展，冠城大通，华发股份，陆家嘴，浦东金桥，张江高科“买入”评级。
风险因素：房地产市场销售依然疲软。 相关研究报告下载：
 房地产行业简评——政策拐点出现，上调行业评级.pdf (366.46 KB)
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发表于 2008-10-23 15:34
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