[20080903]房地产开发_重点公司09年净利润增速下调至25%

【内容摘要】：上市公司净利润同比增长57%，毛利率增至30%。受益于2007年房地产市场的景气，房地产企业2008年中期的业绩增速仍维持在较高水平。房地产重点公司平均的净利润增长率为43%，经汇总统计，申万房地产公司平均销售收入增长率为37%，净利润增速为57%，毛利率由去年同期27%上升至30%，基本符合我们的预期。但也有部分企业因为08年现房销售受到行业调控的影响（如招商地产）或结算时点的问题（如金融街）而出现负增长。
上半年销售情况并不理想，上市公司好于行业平均水平。08年上半年，行业整体销售萎缩较为明显，全国销售金额同比萎缩19%，销售面积同比减少20%，销售均价为3920元，同比增长1%。一二线城市萎缩幅度更为明显。以北京、上海等9大城市为例，上半年销售额同比萎缩20%。受制于行业整体的低迷，上市公司销售收入增长19%，市场份额由07年中期的8.6%上升至10.5%。我们认为，较好的销售得益于两方面的原因：（1）上市公司反映更为快速，迅速调整价格带来销售速度提升，典型包括万科、金地为主的上市公司；（2）产品具备相对优势；（3）融资优势带来的规模扩张速度更快。
上市公司财务状况不容乐观，非上市公司资金压力更大。上半年，上市公司通过主动拓展融资渠道增加现金储备。本期销售收入略有增长，增幅为19%，但由于上市公司并未主动收缩投资（同比增长42%），由此导致经营性现金流仍然为负（ -327亿）。上市公司通过拓展融资渠道以补充现金流，本期上市公司融资活动带来的现金流为630亿，同比增长30%，由此使得上市公司期末现金储备增长50%，达到912亿；但值得关注的是，非上市公司的现金情况正在不断恶化。销售大幅萎缩以及融资渠道有限使得这些公司只能通过消耗手中现金或者依托信托融资等方式满足投资需求。
行业调整周期一年以上，下调重点房地产公司09年业绩增速至25%。我们认为，此轮房地产调整周期在一年以上，将持续到2010年。由此，我们下调主要上市公司的盈利预测，08年盈利增速从47%下调至42%，09年从46%下调至25%。我们认为，2010年可能是行业结算收入的低点，一方面09年销售收入将同比大幅下滑；另一方面，2007年购置的较高土地成本将在10年结算更为毛利下滑雪上加霜。