房价疯涨政府开发商忙喊冤 专家：地价并非祸首

binsi

《新闻1+1》2009年7月28日完成台本 
 

　　——“谁”推高了房价？

　　国土资源部公布房地产用地地价调查结果，全国620个楼盘，地价平均占房价两成三，开发商公开成本清单，收费项目达30项，涉及部门20多个，重复征收，变相征收，各级行政部门税费占到20%。你来我往，政商对质，地价、房价究竟谁冤枉了谁？面对越变越晕的房价成本，究竟谁才是房价疯涨的祸首？《新闻1+1》为您解析。

　　主持人(董倩)：

　　欢迎收看《新闻1+1》。

　　饱受指责的高起的房价到底是什么原因造成的？最近，国土资源部公布了一个统计数据，根据这样一个统计数据，我们可以看到，地价并不是高起房价的重要的推手。结论一出，马上就引起了房地产开发商的反弹，甚至引起了争论。在这场争论中，到底孰是孰非，今天我们演播室特别请到了中央党校的赵杰博士，稍候赵博士会给我们讲明他怎么看待这个问题。

　　首先我们还是看一下新出台的这一组数字。

　　(播放短片)

 

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解说：

　　“掀起你的盖头来”，这是国土资源部官方网站上一篇报道的标题，报道的内容是长期以来备受社会关注的房价中地价所占的比例问题。7月24日，国土部公布了全国620个房地产调查项目的详细数据清单，其中地价占房价比例在15%以下的有130例。地价占房价比例15%到30%的有356例，累计起来比例在30%以下的约占总数的78%，地价占30%到40%的为94例，地价占40%以上的为40例，约占6.45%。综合全部来看，620个案例显示，地价占房价比例平均为23.2%。

　　据了解，国土资源部此次调查于5月底展开，调查对象主要是2006年以来，取得土地且已进入销售状态的商品房开发项目。其中调查的房价为商品房开房时的平均售价，地价为土地出让时的楼面地价。

　　其实类似的数据并非国土部第一次公布，就在今年六月下旬的国新办新闻发布会上，为应答保护耕地是否推高房价的提问，国土部副部长鹿心社曾将此项调查的结论，也就是地价占房价比例平均为23.2%的数据公之于众。鹿心社当时称，地价占房价比，美国是28%，英国是25%至38%，韩国是50%至65%，日本是60%至75%。国土的水平远低于邻国。鹿心社由此认为，从我国的地价水平看，说“保18亿亩耕地红线推涨了房价”没有根据也没有道理。

　　但是单纯一个结论不足以平息长久以来人们对于地价和房价比例问题的质疑。有媒体分析，之所以公布620个楼盘全部地价数据，也是为了回应澄清各界对于地价拉高房价的争论。那么这份涉及全国105个城市的调查中，具体到各个城市还呈现出哪些数据和特点呢？

　　以北京为例，作为房地产市场的重镇，在此次受调查的21个房地产项目中，地价最高，占房价的比例为51.36%，最低为14.33%，平均地价与房价的比例约为25%。我们看到，21个项目里，不乏机遇7090、远洋沁山水、首城国际中心等热门楼盘，只有四个分布于城八区之外，同时，上海也有六个项目进入了此次调查，地价房价比最低15.19%，最高为31.95%。

　　事实上，在这次国土部的调查统计之前，今年年初“两会”期间，工商联也曾有一份类似报告，报告中曾直指地价是造成房价高涨的主要原因，该报告对北京、上海、广州、深圳等9个城市，62个企业的81个项目，从成本角度进行了分析。报告提出，土地成本占总成本比例的41.2%，占直接成本的比例高达58.2%。

　　如今，工商联的报告和国土部的调查数据之间似乎存在着不小的差异，作为普通的公众应该如何看待这种数据打架的情况，这次国土部的统计数据中，还有哪些值得分析的空间？地价比例，这个神秘而简单的数据到底说明了怎样的问题？

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　主持人：

　　赵先生，我们先来看这个数据“打架”的问题。国土资源部出台的调查结果显示，地价只占到总体房价大概两成多一点，但是工商联提出的这个数字却是占到四五成，他们都挺权威的，我们到底应该相信谁？

　　赵杰(特邀观察员)：

　　我想这两个表面冲突的数据，它回答的是老百姓关心的一个问题，就是现在的房价这么高，究竟是谁造成的？如果按照传统的经济学分析，应该是从供给和需求的角度来分析，但是现在一个是国土部作为官方公布的数据，再一个工商联作为一个社会组织公布的数据来看，他们想回答这个问题。但是他们回答这个问题是两个不同的词语，一个是“地价”，一个是“土地成本”。地价是一个交易价格，主要是指土地出让以后楼面的价格，而土地成本则是指包含地价收入以后，维护成本，还有包括政府的税、费这些情况。所以这两个东西是有关系的两组数据，它都对房子的价格构成有关系，但是土地价格和土地成本是不能划等号的。

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　主持人：

　　所谓土地价格就是买这块地的时候，这块地是多少钱，但是土地成本是买了地以后，地本身维护它，包括在等待建设过程中很多生出来的成本。

　　赵杰：

　　而且从经济学上讲，土地成本更多地强调投资上的意义。一万五一个平方和两万一个平方，在价格上是差五千，但是成本上不能简单地说，两万的就贵，一万五的就便宜。

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主持人：

　　换句话说，我们能理解这两组数据并不冲突吗？

　　赵杰：

　　这两组数据我觉得并不是冲突的，如果有冲突都是来自于政府系统，只不过一个是政府主动公布的，一个是房地产商会公布的，房地产商会似乎帮助政府公布了土地成本相关的比例。如果不是工商联公布的，是我们政府其他的收这些费用的，一项一项罗列，然后把它汇总，我相信我们在数据上的冲突感就会降低，这是我看到这则新闻直接的由头。不能说这两组数据谁更相信，而只能说第一组数据还需要其他的数据做支撑，因为面粉的价格和面包的价格，它俩的比例是怎么样的，我们还需要在加工的过程中的那些价格的因素算上，我们才知道。

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　主持人：

　　好，接下来我们就连线一位长期关注房地产领域的清华大学的教授蔡继明，蔡教授您好。

　　蔡继明(清华大学教授)：

　　你好，董倩。

　　主持人：

　　蔡教授，怎么看国土部刚刚出台的这一个调查结果？地价只占到房价总体比例的23.5%这样一个数字？

　　蔡继明：

　　这个数字可能他们的调查是有一定的根据，刚才这位发言人也谈到，他指的是土地的出让价格。土地的出让价格其中也有两类，一类是毛地出让，还有一个净地出让，所谓毛地出让，可能我出让这块土地不包括拆迁、安置的费用，也许就比较低，你在开发过程当中要进行拆迁的安置，要投入大量的资金，再把它变成净地出让的时候，出让价格肯定就要上升，所以23.5%的数据可能是针对一个具体的情况。

　　刚刚这位嘉宾谈到，这个数据和工商联的数据是否矛盾的问题，表面上如果这样分析，也许这个数据本身并不矛盾，但是两个部门两个数据，他们要说明的问题和要达到的目的可能是矛盾的。

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主持人：

　　您觉得矛盾在什么地方？

　　蔡继明：

　　大家不满意的是，整个房地产价格过高，普通老百姓的收入承受不起，至于高的原因应该归咎于谁？因为人们普遍都反映，包括工商联说，这是地价太高，他把房地产价格过高的原因，主要归结于土地成本过高，意味着房地产商并没有获得暴利，也就是说公民对于房地产市场的不满情绪，就不要发泄在房地产开发商身上，我想这是工商联公布这个数据所要达到的目的。

　　反过来，国土资源部强调地价在整个房地产，房价中所占的比例只有23.5%，它无非就是要说明我们的地价水平并不高，国土资源部的发言人也谈到，还低于世界的平均水平。这样一来，实际上房地产价格过高的主要责任并不在政府，进一步地说，政府还有可能进一步提高地价的空间，这个矛盾至于推给谁，大家就要分析了，到底房地产过高的原因在哪儿。

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　主持人：

　　您觉得两个数据，两个部门哪个更有道理一些？

　　蔡继明：

　　我觉得这两个数据，我不敢判定哪个数据更真实，但是根据我的分析，目前房地产价格过高，既有土地价格，包括土地成本价格过高，以及政府在土地这个环节拿走的过多，有这方面的原因，而这个原因我们完全可以通过地方政府的财政收入当中，从土地这个环节得到的收入，大概能占到50%左右，很多有这样的数据。这是一个不争的事实。

　　因为房地产价格过高肯定和土地成本过高有关。但是另一方面，房地产价格过高也和房地产行业存在的暴利有关系，这从某一个方面，我们从中国财富排行榜可以看出，在我们公布的财富排行榜当中，房地产商大概占了三成，排在前十名至少也有三个是房地产开发商。而在世界排行榜当中，我们几乎找不到有什么房地产开发商进入世界富豪榜当中，至于很多数据表明，房地产行业的暴利这方面的证据。因此，无论是工商联也罢，还是国土资源部也罢，他们想达到的目的恐怕老百姓都不一定能接受。

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主持人：

　　好，谢谢蔡教授。我们再回到演播室，赵教授，您是不是同意刚才蔡教授的这些观点，我们在一开始也说了，国土资源部出台这样一个调查数据，就是希望人们认为推动房价高涨的并不是地价，您同意这个结论吗？

　　赵杰：

　　房价高肯定是供给和需求平衡的结果，我更看重是需求因素对房价的影响。我们有几种需求，一种是自助需求，一种是投资性的需求，还有附着于它的投机性需求。现在真正抱怨房价高的人是自住性需求还没有实现的人。没有任何一个投资性需求的人和投机性需求的人，而且他们有大量的钱，或者在一定的政策辅助下可以有这个能力实现投资和投机的人，会抱怨现在的房价太高，反而他们从投资这个角度还是希望房价能涨得更快一些。只不过我们现在社会关注房价的，声音多的是这些自住性需求还没有实现有房子的人。

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主持人：

　　那我们回到这个问题上，地价的高是不是推动房价高的一个主要因素？

　　赵杰：

　　土地价格的高低和土地的供给速度、地段是一个综合性的因素。从总体上来讲，如果土地供给没有发生大的波动的情况下，土地的价格不会影响房子的价格。