[房地产业]地产：看好上半年 看淡下半年

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我们对2010年房地产行业走势的看法是：看好上半年，看淡下半年，预计供求关系在2010年下半年逆转;预计2010年全年地产类上市公司归属母公司净利润仍将保持30%-35%的增速，维持对于房地产行业“推荐”的评级。

　　2009年是房地产行业“高增长”年，全年行业销售情况超预期，呈现价量齐升的态势。房地产开发投资一季度见底回升，新开工面积同比先抑后扬，土地市场交易日趋活跃，地王再现，房价也顺势大幅攀升。预计2009年地产类上市公司净利润将保持35%以上增速;同时，2009年1-9月房地产上市公司预收账款为1966亿元，同比增长61.18%，这为其明后年的业绩释放提供了坚实基础。

　　从我国房地产行业的发展周期来看，房地产行业的快速发展时期还将延续25年左右。人口生育高峰和城市化进程是我国房地产行业长期处于景气周期的催化剂，房地产行业将在金融安全与社会安全的两个边际区间实现增长的最大化。而短期稳定发展、长期向好将是房地产行业未来较长时期的主旋律。我们对2010年全年行业走势的看法是：看好上半年，看淡下半年。供求关系有望在2010年下半年逆转。

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我们预计明年上半年商品房供给仍将呈现供不应求的格局，即价升量涨。从政策的延续性、供求关系、业绩高增长、宏观经济政策连续性、通胀、本币升值预期等几个方面来看，明年上半年楼市仍有望实现价格温和上升，销售平稳增长。而明年下半年行业将面临供应增加、房价失调的政策更趋严厉、信贷规模限制、加息预期、房价高企等一系列问题，预计供求关系将在下半年逆转，预计明年行业政策有望实现“温和中性，有保有压，结构性微调”。政策最大的变数将是二套房政策及相关的信贷政策，预计明年政府将加大对囤积土地的开发商的整治力度。物业税方面，全国范围内实施的可能性不大，目前仍然对于征收的在评估体系存在争议。

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　我们认为，2010年全国商品房销售有望保持稳定。房价上半年依然会小幅上涨，受政策调控影响，上涨的空间已不大。下半年受供求关系及政策收紧影响，房价调整可能性增大，房地产固定资产投资有望惯性增长25%-30%，新开工面积继续上扬，全年20%以上的增速可期。预计2010年全年地产类上市公司归属母公司净利润仍将保持30%-35%的增速。在房价保持小幅攀升的情况下，上市公司毛利率和净利率水平将明显提高，盈利能力将进一步增强。我们认为，上半年将有更多的投资机会，坚持上半年标配地产股;而下半年视行业政策及销售情况谨慎低配。明年将是区分垃圾股和绩优股的重要时机，风格转换将会较为明显。建议关注四类个股：其一是业绩稳健的“白马股”，重点推荐保利地产、金地集团;其二是区域政策利好股，如华发股份、胜利股份、滨江集团、福星股份;其三是持有类公司，如中国国贸、金融街、世茂股份;创投概念：张江高科、北京城建、苏州高新;其四是重组类公司，建议重点关注ST国祥、ST鲁置业、ST海星、ST中润。