【内容摘要】：利率下限调整将给银行的利息收入和净利润带来负面影响。由于个人房贷业务竞争激烈，因此新发放贷款的利率基本都按照下限来定价，假定未来按揭贷款能实现约20%的年增长，利率下浮幅度提高所带来的损失会影响当年利润不到1个百分点，影响比较有限。相对而言，存量贷款利率会如何进行调整将对银行业绩产生较大的影响。针对这个问题，央行的答复是"金融机构应按原贷款合同约定条款，在综合评估风险的基础上，自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平"，即调整的主动权在银行。从银行的角度看，尽管按照贷款合同中关于贷款利率下浮比例的条款，银行并没有必要去进行有损自身利息收入的利率调整，但从实际的经营看，我们判断这种利率的适当调整还是有很大可能性的，主要原因在于：1）如果不进行调整，对已有借款者显然有失公平，这可能会损害银行和客户之间的00长期关系，因此只要有一家银行进行调整，其他银行势必会跟进；2）虽然目前非交易类转按揭和交易类转按揭都没有恢复，但借助房地产中介借款者依然可以实现按新利率以新还旧，考虑交易成本之后还是会有较大的获益。为了避免客户的流失，银行还是有必要适当调整存量贷款的利率。根据我们的测算，如果存量贷款利率全部调整为下浮30%，会给当年业绩带来超过4%的负面影响。另外，公积金贷款利率的调整对银行业绩没有直接影响。
整体而言，在最悲观的情况下，房贷利率调整会导致银行利差收窄7-10个基点，09年的整体净利润增速下降至8%左右。近期的连续降息以及本次的房地产调控政策都在一定程度上牺牲了银行的利益。由于目前上市银行的ROE水平依然接近20%，行业整体的盈利能力还是非常出色，因此不排除未来还会有更多不利于银行业绩的政策出台。
首付比例调整不会对贷款质量产生负面影响。由于本次首付比例降低所针对的是居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房而申请的贷款，通常这类自住型贷款的违约率和不良率较低，因此我们认为如果严格按照政策的意图执行，那么首付比例的降低不会对相关贷款的风险产生明显影响。同时，由于政策的扶持，未来房地产市场有望保持相对平稳的发展，这有助于银行维护已发放贷款的资产质量。
房地产扶持政策的推出，有助于银行个人住房贷款业务和零售业务的发展。即便利率下浮30%，风险低、期限长的个人住房贷款依然会是银行看重和争夺的优质业务，同时它对其他零售业务的开展也是非常重要的。08年以来，受制于房地产市场交易量的急剧萎缩，银行个人住房贷款业务的增速也大幅回落。本次政策的推出，将有助于激发居民的购房热情，如果交易量可以有效回升，那么银行相关业务也将重回快速发展的道路。

相关研究报告下载：

新房贷政策将给银行的利息收入和净利润带来负面影响.pdf (43.19 KB)