【内容摘要】：

     事件：人民银行决定自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。
     我们的观点：此次房地产救市政策完全符合我们的预期（《既然政策松动 会有什么具体措施》曹旭特，2008.10.21）。降低首次购房的优惠利率就如同减息政策一样，银行的利益直接输出，只是这次输出的对象是居民，而降息输出的对象更多的是实体经济。现在关注的重点是，是否存量的首次住房按揭贷款的利率需要重新定价？我们对此的看法是，存款的首次住房按揭贷款也需要重新定价。
     存款住房按揭贷款需要重新定价的理由。首先，央行对于存量按揭贷款的解释是“在综合评估风险的基础上，金融机构自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平”，央行的政策是允许对存量按揭贷款进行重新定价的。其次，既然政策允许，就要看商业银行是否有动力实施。我们的看法是，关键不在于商业银行是否有动力，而在于商业银行处于“竞争”而不得已必为之。对于银行来讲，个人贷款还是相对比较优质的资产，银行不会轻易失去零售客户，只要有一家银行为吸引个贷降低存量贷款的优惠利率，就会引发全行业行为。
     第二套房的存量和新增量是否会执行优惠利率？我们注意到，央行规定，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求执行优惠利率。何谓改善型普通自住房？我们认为这样的界定是含糊不清的。界定的含糊会造成商业银行在实际操作中打擦边球。
     如果针对全部存量以及新增按揭贷款重新定价，对09年银行业净利润的负面影响为-5.6%。我们的假设包括09年新增贷款中按揭贷款的比重与存量的比重相同，假设新增按揭贷款全部在年初发放。由于我们的假设相对保守，因此，实际的负面影响应该小于我们的测算。按照我们的测算，影响最大的是深发展和兴业银行，对两者09年净利润的负面影响分别为-13.8%和-8.6%.
     首付比例下调和公积金利率下调的影响不大。首付比例下调到20%理论上会放大银行风险，但由于规定贷款主体是“首次购买普通自住房和改善型普通自住房”，这类购房主体在房价下跌的预期下仍然购房，是刚性需求的群体，违约风险较小，因此放大银行风险的概率较低。公积金贷款实质上是公积金住房管理中心发放的贷款，银行只是扮演中介的角色，因此也没有影响。
     投资策略：目前，银行正处于最困难的时间窗口。初期刺激经济的政策以银行输出利益为代价；而同时这些刺激政策的见效具有时滞。换言之，在这个时间窗口，银行的短期利益受到侵蚀，而贷款的需求以及资产质量风险的降低需要时间。银行业趋势性的投资机会的来临必然要看到刺激政策的有效性，即我们需要看到贷款需求的回暖以及资产质量风险压力的降低。从估值上看，我们并不认为银行股的估值水平具有大幅的下降空间，同时，我们也认为，刺激经济从中长期看对银行业是有利的。

相关研究报告下载：

行业研究简报_银行利益输出进行时.pdf (74.37 KB)