考虑净资产价值的下降，将香港房地产业评级下调至谨慎
整体行业评级下调至谨慎，SHKP评级调至中性，Henderson调至卖出
我们对行业和公司作了如下调整：1）行业评级由中性下调至谨慎； 2）SHKP评级由买入调至中性（并将其从原先的强烈买入名单中剔除）；3）Henderson由中性下调至卖出（并将其纳入我们的强烈卖出名单）。对于二手房产市场，我们预计08年的住宅市场价格将与07年持平（即：今年下半年二手房5%的价格下跌将抵消今年以来5%的价格上涨），并且预计09年房价将进一步下滑10%。在我们的模型中，已经考虑了到09年底前房价可能会继续下跌10%的假设，并以此来反映一手市场相对于二手市场房屋价格溢价收窄的可能性。
原先正面的支撑因素即使没有发生反转也已经开始弱化
我们认为持续长时间的住宅市场的整合活动将会使一手和二手房地产市场高溢价状况面临风险。GDP增长的下滑快于市场预期，加之住房租赁市场增长的疲软和工资增长预期的下降都使我们认为我们中性的行业评级（于08年2月29日由具有吸引力下调至中性）过于乐观了。尽管今年以来二手住房市场的价格下滑较温和，但我们还没有看到价格的止跌企稳。
将我们基于净资产价值的目标价格下调22%-38%
基于上述的预期变动和收窄的一手房和二手房市场价格差别，我们将我们净资产预测下调了15%-29%，并将我们12个月的目标价下调22%-38%来反映以下风险：1）资产周转率的放缓；2）延长的宏观经济的不确定性；3）进一步收窄的一手房和二手房场市场价差。
交易区间下行
香港经济持续放缓且这一趋势在股价中也会得以体现，因此我们预期地产股股价的交易区间将会下行。我们的压力测试显示如果我们的房价预测再下降10个百分点将会使我们对于大型开发商的净资产价值预测进一步下调5%-12%。如果运用历史谷底NAV折价，股价需要继续下跌22%-59%才能达到交易区间的下限。

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（推荐）香港房地产开发商，考虑净资产价值的下降，将行业评级下调至谨慎.pdf (278.28 KB)