[房地产业]房地产：销售盛宴之后利润“卯吃寅粮” 增持

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　宏观背景。国际经济复苏趋稳，加息预期强烈；中国经济三季度驶入快车道，四季度同比增速有望加快，刺激性宏观政策的基调开始变化，宏观调控目标从单一的增长向调结构、防通胀转型，经济工作安排也从注重扩大内需向求稳定、重质量转变，货币政策依然宽松，收紧预期加强，积极财政政策仍将继续。

　　行业运行状况回顾。09年10月份全国房地产开发景气指数为102.03，连续三个月站到100点以上水平。1-10月，全国完成房地产开发投资28439.7亿元，同比增长18.9%；商品房销售面积6.64亿平方米，同比增长48.4%；商品房销售额3.15万亿元，同比增长79.2%；商品房施工面积28.83亿平方米，同比增长16.4%；新开工面积8.14亿平方米，同比上升3.3%，09年新开工面积增速首次为正；竣工面积3.77亿平方米，同比增长22.8%。

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上市公司经营状况。上市房地产企业09年前三季度共实现营业收入1416.81亿元，同比增长25.36%，共实现归属于母公司股东的净利润总额为200.04亿元，同比增长29.74%。总体上，毛利率同比下滑，预收账款大幅上升，未来业绩保障度高，资金链大为改善，偿债能力加强，行业集中度提高。二级市场上，受国家对经济的刺激政策及各级政府对行业发展的支持，房地产行业在2009年走出了超越大盘的行情。

　　行业未来展望。城市化进程是支持行业看多的重要因素，我们从城市化的角度出发，测算2010年全国商品房销售面积将很难再现09年的盛况，二三线城市或将成为2010年房地产市场亮点，但由于期房预售及商品房销售收入的特殊结算周期，房地产企业盈利状况与其销售情况有一定的滞后期，09年的销售盛宴给10年留下了大量的预售账款可供结转，转化成财务报表上的利润，预计10年行业净利润同比增长8%-18%，房地产开发投资增速将保持目前的上升态势，恢复到房改后近10年20%左右的平均水平，现有刺激性政策将逐步淡出。

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　投资评级与建议。2009年地产板块在政策及流动性充裕的刺激下强劲上扬，大幅超越大盘走势，许多个股出现数倍涨幅，随着经济复苏趋稳，经济增长也回到常规水平，2010年股票市场难再现2009年的盛况，而是回归到一种正常增长的水平。目前A股主流房地产公司估值仍具有良好的安全边际，从近期相关机构的讲话中透露出政策面维稳的预期，我们依然看好房地产股在经济稳定增长、城市化进程继续、人民币升值、资产价格上涨预期、主要城市库存量处于谷底等背景下的投资机会，维持行业的"增持"评级，依据对行业的分析结果，相对看好2010年一季度地产板块的行情，建议从现在开始逢低吸纳。