复苏还是调整，下半年楼市走向何方？

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2008年 、2009年，中国房地产行业经历了巨大变化和震荡，让大家始料不及。当前，一边是高涨的成交量，一边是收紧二套房贷的 “风声”，房地产业又一次站在了十字路口。接下来的5个月，楼市是向左走、还是向右走？房地产政策是否将出现转变？……种种问题摆在大家面前。

　　昨天，参加2009博鳌论坛的多位房地产开发商、业界专家在接受《每日经济新闻》记者采访时纷纷表示，今年后续的5个月，楼市政策可能会有局部微调。部分专家还认为，由于局部供给相对不足，部分地区房价可能还存在上涨压力。

　　专家企业希望政策稳定

　　昨天，著名经济学家、央行货币政策委员会委员樊纲指出：“全国的政策，一定要稳定。因为现在房地产市场回暖的态势基础不稳固，这跟国际、国内宏观经济的不确定因素有关系。我们不希望在目前的情况下，在政策上有大的调整。”

　　中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一也表示，当前的房地产市场形势，正如我国经济形势一样，正处于平稳回升的关键时期。但是，当前楼市回升基础还不稳固，发展还不平衡。

　　北京首都创业集团有限公司董事长刘晓光在接受《每日经济新闻》采访时表示，整体而言，预计下半年楼市政策不会出现大幅调整，部分房价上涨过快的城市，可能会出现微调。

　　为此，朱中一建议，希望通过稳定政策、稳定供应、稳定房价来稳定楼市。其中，首先要稳定国办发131号文件有关鼓励自住型消费和改善型消费的政策；也要稳定信贷政策，支持企业投融资的政策，对信誉好、有实力的大企业要继续给予信贷支持。

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对中小企业，朱中一表示，只要符合产业导向的，也要给予支持，同时希望信托基金试点方案尽快出台；对个人信贷要实行区别对待，二套房贷政策要由各地政府按照当地市场情况予以调整。对于投机性的购房，在信贷上应不予支持。

　　对于局部地区房价偏高，樊纲建议，可以通过从制度上提高土地利用率、提高土地容积率来解决。

　　樊纲同时认为，长期来看，中国房地产是重要的支柱产业，有巨大的市场空间。房地产持续发展，不仅能够创造巨大的财富，而且也是中国经济持续发展的一个重要基础。

　　朱中一同时提醒，截至7月份，全国新增贷款已达7.73万亿元，今后一段时间，信贷发放是否能够继续保持对开发企业和个人住房消费者的支持，将对楼市产生重大的影响。

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部分城市供给不足

　　由于上半年去库存，一些城市正面临或即将面临着商品房供应不足的问题。

　　今年以来，商品房销售面积增长显著，但1~7月份房地产开发投资额仅同比增长11.6％，住宅开发投资同比增长8.2％。土地购置面积、土地开发面积和房屋新开工面积分别同比下降25.8％、13.4％、9.1％。

　　而这些先行性指标的下降，对房地产市场下一步的供给将产生较大影响。朱中一指出，特别是北京等几个销售量比较大的省市，1~7月住宅投资仍同比下降。比如北京下降10.5％，上海下降6.2％，江苏下降2.4％，福建下降26.1％，广东下降了13.8％。

　　朱中一说，据有关研究机构的测算，上海、杭州、深圳等几个城市，如果以今年上半年平均销售速度来看，上海、杭州的可售面积仅够2~4个月的销售，深圳能够提供的也不到半年，供给明显不足。

　　中体产业  （600158 股吧,行情,资讯,主力买卖）集团股份有限公司副董事长、总裁吴振绵在接受《每日经济新闻》采访时表示，在去年的楼市低谷，不少开发商纷纷下调了新开工量，而今年上半年遇上楼市小阳春，开发商们销售了较多房源，从而导致部分地区的房源可售量相对不多。

　　朱中一指出，房地产既有消费属性、又有投资属性，而投资属性在流动性比较充裕的情况下，可以短期释放。但是，土地的供应、商品房的开发，有周期性、有时间段，所以供求很难平衡。另外，土地具有垄断性、计划性，而房地产市场化程度比较强。稳定供应首先就是要稳定土地的供应，而已经取得土地的房地产企业，一定要按照合同加大开发力度，增加市场有效供给。

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部分地区房价仍看涨

　　朱中一认为，一些城市房价上涨的压力仍然比较大，但涨幅会趋缓。一些城市房价、地价过快上涨，已经接近或超过2007年八九月份的水平。

　　阳光100置业集团有限公司总裁易小迪在接受《每日经济新闻》采访时表示，随着上半年楼市的整体性回暖，局部区域开始呈现出供给量相对不足的态势，再加上部分投资者存在通货膨胀的预期，因此，部分地区房价还存在上涨空间。

　　8月4日，万科在半年报中称，随着成交量的放大，整体房价止跌回升，部分地区的房价开始出现较快上涨。与2007年因市场情绪过于乐观所致的房价普遍快速上涨不同，当前部分地区的价格上涨，主要源于市场存货消化过快和短期新增供应不足。

　　摩根大通亚太区董事总经理龚方雄也表示，土地价格是中国房地产市场价格不断上升的根本性原因。从趋势性角度来讲，在中国城市化进程推动下，中国土地价格存在长期上涨的趋势。

　　龚方雄同时表示，他不认为中国目前已经出现了资产泡沫。但是，在产能过剩的情况下，实体经济通胀几乎不可能，唯一有可能出现通胀的领域就是资产通胀，其中就包括房地产。

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　企业下半年投资加大

　　易小迪在接受记者采访时表示，上半年，楼市销售量的回升去化了开发商不少库存。在上半年回笼了相当充裕的资金后，开发商们会在土地、开工量等方面增加投资。

　　北京中坤投资集团董事长黄怒波在接受记者采访时也表示，由于很多地产商在过去12个月削减项目开发规模，与去年相比，住宅库存风险已经有所下降，很多未售出项目已经在今年上半年售出。因此，很多地产商加快开工项目建设，以确保住宅销售不会出现短缺。

　　以龙头大哥万科为例，万科在今年的半年报中说，鉴于市场形势的快速好转，公司对本年度的新开工计划进行了调整，新开工面积由年初计划的403万平方米增加到585万平方米，增长45.2％。

　　朱中一认为，随着市场销售的逐渐好转，企业的信心有所恢复，5月当月的新开工面积、土地购置面积出现了环比的上涨，六七月房地产开发投资又有了较快增长，可以预计，今年下半年企业的投资仍然会加大力度。

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　任志强：惊弓之鸟是上半年最大感受

　　昨天晚间，地产界的名人任志强和潘石屹在“地产精英博鳌论剑”的经典对话论坛中再次相遇，这次的主题是“转折市场与转折年代”。

　　“房价没有大幅增长”

　　论坛中，任志强再次语出惊人。在谈及最近半年的感受时，他说：“我最大的感受只有四个字——惊弓之鸟。”

　　任志强同时说，他认为，目前的房价并像想像的那样出现大幅增长；相反，今年以来的环比增幅相对较小。而目前感觉房价上涨较快，主要是由于去年楼市冷淡房价出现下降，而随着今年上半年的楼市升温，房价开始触底回升，因此，给人的感觉是房价开始大幅增长。

　　中原集团董事局主席施永青在2009博鳌房地产论坛的主旨演讲中表示：“现在的房价，是建立在一个比较脆弱的基础上的，所以我认为有机会还是应该尽量多卖一些，因为未来可能还有相对便宜的土地供应。”

　　在博鳌三人行论坛中，香港恒隆集团董事长陈启宗认为，市场的波动是一定有的，所以无论政府政策怎么样，市场反应怎么样，唯一永恒的就是波动。从地产商角度来看，只能随时作好准备，让自己在下一个波浪里不仅可以生存，而且可以赚大钱。

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楼市处于平稳回升阶段

　　昨日，中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一表示，当前的房地产市场形势，正如我国经济形势一样，正处于平稳回升的关键时期。

　　从1~7月份有关数据来看，房地产在经过了前一段时期调整后，已经率先进入到了回升的阶段。从全国70个大中城市房屋销售价格指数来看，3月份开始环比上升，4月、5月、6月、7月环比涨幅分别为0.4％、0.6％、0.8％、0.9％。

　　朱中一说，房价的止跌回升，也是市场回暖的重要表现。房地产开发投资的增速也逐月上升，说明我们企业投资的信心正在增强。随着整个经济环境的不断向好，全国的房地产市场仍然有望继续回暖。

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下半年靠民间资金

　　而摩根大通中国投资银行副主席兼中国综合公司企业投融资主席龚方雄表示，他将为企业创造良好的融资环境。他同时预测，今年下半年，中国楼市仍有“4万亿”的支持，而这次的4万亿不是来自于政府，而可能来自于民间。

　　龚方雄认为，全球经济的格局，实际上比大家想像的都好，现在全球经济的时点跟中国经济在一二月份的情况很相似，实际上已经在企稳复苏当中，金融作为经济润滑剂的功能正在恢复。如果金融功能恢复后，那么经济周期就回到一个传统经济周期步伐当中。

　　首创置业集团董事长刘晓光表示，尽管当前楼市已经开始复苏，但开发商还是要稳定发展，避免房价上涨过快，这样才能保证下半年楼市继续平稳发展。

　　昨天，著名经济学家、央行货币政策委员会委员樊纲表示，就房地产来说，幸亏2007年9月采取了那一套政策，把房地产在一些大城市上涨的趋势压了压，没有形成像美国那样的大泡沫。现在的调整就比较容易一些，恢复相对快一点。

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博鳌再现开发商集体唱多 龚方雄警示房地产最先通胀

　　昨天，“2009博鳌房地产论坛”在海南博鳌开幕，今年的博鳌论坛再现一种喜气洋洋的气氛。当各开发商们踏入会场时，每个人脸上都挂满微笑，这一景象和去年的愁云惨雾形成了鲜明的对比。用潘石屹的话说，今年是人来得最多的一次。

　　开发商们周期性的情绪变化一如往昔，只是这一次转变得尤其迅速。曾经悲观者的预言如今全部破灭，曾经濒临破产的企业家们再一次扬眉吐气。这无疑让唱多者更加坚信乐观有理。

　　但或许人们没注意的是，在这次突如其来的复苏背后，大量热钱正更加迅速涌入。

　　曾经的预言都落空

　　每年一次的博鳌论坛是验证“预言”的最佳场所。具有讽刺意味的是，中国地产从2008年的寒冬到2009年的炎夏毫无征兆，突变让众多“预言”都变成了空谈。

　　北京师范大学教授钟伟2007年的报告说，土地价格透支了三年的房价，去年的报告说，开发商将出现4000亿－5000亿的资金缺口，足以使20家大型房地产开发企业陷入困境，土地价格将深幅下跌。

　　SOHO中国主席潘石屹曾说，楼市将发生百日剧变，开发商将死掉一大批。

　　中原地产主席施永青主动翻起老账：“我记得去年8月份的时候我说世界经济进入冰河时期，就是这次金融危机可能是一个结构性的，不是单是一个周期性的，受到的冲击将会非常长远。所以当时我相信很多开发商也看到自己的处境是非常危险，资金链随时可能随时断，能不能保命，也成了问题。”

　　如今，三人的预言被一片欣欣向荣代替。一场讨论中，钟伟让5个开发商写出今年上半年各自企业的销售增长率，一半以上人给出的答案是销售增长了100％以上，最低的也达到了30％。另外，5个开发商都有土地入账，只有数量多少的差别。

　　所有人都活得好好的，没有巨变，也没有冰封。

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“房地产市场没有泡沫”

　　有悲观者失意，还有乐观者的更加乐观。

　　“现在的楼市根本不存在泡沫，泡沫的说法是一些无知者之言。”重庆金科集团副总裁面对泡沫论的问题给出这么一个回复，斩钉截铁，信心十足。

　　“中国的房地产市场没看出有什么问题，现在是一个投资增长的恢复阶段，没有什么泡沫，更谈不上过热。”华远地产董事长任志强是永远乐观的代言人。

　　任志强称，房价不但不会跌，反而“将暴涨”。任志强表示，增长主要是因为土地和房屋供求关系，在今年年底、明年年初或者明年二季度之前还可能会出现报复性增长。

　　目前为止，全国能够称得上地王的土地已经接近20幅。

　　据专业机构统计数据显示，上半年，各月成交总价排行前10名的地块中有60%的高价地块由国资背景企业获得。特别是在土地市场较为冷清的一季度，国资背景企业几乎包办了所有高价土地。6月国资背景企业继续在土地市场上占据重要位置，北京、重庆、成都多个城市的多幅高价土地依旧被实力雄厚的该类企业收入囊中。