房地产销量回顾第32周，我们重点跟踪的环渤海、长三角、华南及中西部共十六个重点城市的新建商品房销售情况以过去相比，销量均呈现出同比增长态势，但有半数以上的城市出现不同程度上的环比回落：从销量来看，十六个城市除深圳、合肥两地以外，其余十四个城市依旧保持同比三位数的增长；从环比来看，上周十六个城市中有9个城市保持环比增长，其余7个城市均出现环比回落，而前几周销量跌幅较大的深圳、杭州两市，本周销量均出现10%左右的环比增长；从库存来看，大部分城市库存量仍不改之前下降的趋势，虽然由于近期销量的回调，北京、南京、苏州、深圳四地的商品住房可售量上周出现小幅回升，但是回调之后的可售量仍远低于去年同期水平；从价格上看，在我们关注的十二个城市中，除昆明、重庆两地外，其余城市近几周周成交均价均保持震荡上行的趋势，目前12个城市中已有4个城市周成交均价明显超过去年同期水平。
8月10日国家统计局公布了1-7月份全国房地产运行数据，我们简要分析如下——投资：1-7月，全国完成房地产开发投资17720亿元，同比增长11.6%，增幅比1-6月提高1.7个百分点，比去年同期回落19.3个百分点，投资增速持续回升，但是仍处在低位。其中土地购置面积、土地开发面积及房屋新开工面积则分别同比负增长25.8%、13.4%和9.1%。从单月数据看，7月份与6月份相比，房地产开发投资、土地购置面积、土地开发面积及房屋新开工面积均出现不同程度的环比回落，但仍高于5月份的数据水平。7月份房地产开发投资、土地购置面积、土地开发面积及房屋新开工面积出现不同程度的环比回落符合我们之前的预期，这说明房地产投资仍存在衰退的隐忧，对各大城市房地产销量的敏感性较大，增速的恢复尚需时日。销售：1-7月，全国商品房销售面积41755万平方米，同比增长37.1%，商品房销售额19600亿元，同比增长60.4%。从单月数据上看，7月份与6月份相比，全国商品房销售面积环比下降20%，商品房销售额环比下降14%，但绝对值仍高于5月的水平。我们认为销量下降的主要原因是：1、上半年销量的持续上涨大量消耗各地的房屋库存，同时上半年开工不足也是造成各地商品房可售量持续下降的主要原因，因此低库存、低供应是造成7月份商品房销量的环比回落的主要原因；2、从政策面看，7月份市场充斥“政策微调”的声音以及部分城市出现“二套房贷”窗口指导的现象，给市场带来一定的“利空”袭扰。因此我们认为，三季度房地产销量调整已成定局，但是由于政策偏暖的大方向并未改变，房地产销量在调整之后有望恢复，而三季度的调整有利于后市行情的演绎。
价格：7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0%，环比上涨0.9%。自今年年初以来全国70个大中城市房价已连续五个月出现环比上涨。其中，3月份环比上涨了0.2%，4月份环比上涨0.4%，5月份环比上涨0.6%，6月份环比上涨0.8%。我们认为造成房价连续五个月上涨的主要原因是：1、库存的不断减少导致涨价预期；2、供应结构发生变化，高端产品和大户型占比扩大抬升均价（从近期重点城市成交套均面积扩大可以看出）；3、销售回暖、资金宽裕，开发商没有降价促销的压力。从房价水平来看，我们认为目前的房价尚在合理的区间内运行，虽然房价已经经历了5个月的连续上涨，但是多数城市房价刚达到去年同期水平，尚未呈现泡沫化，而且目前楼市尚处于供给偏紧的状态，因此我们认为未来的一段时间内房价上涨趋势不会改变。
景气度：7月份，全国房地产开发景气指数为98.01，比6月份提高1.46点，自3月触底以来，房地产开发景气指数已逐月回升，但仍处低位，7月份销量、投资的调整并未对景气指数造成太大的影响。
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发表于 2009-8-12 11:14
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