[20081215]房地产开发-维持09年上半年行业中性标配投资建议

结论和投资建议：四季度以来，包括我们在内的大多数投资者都强烈预期政府基于"保经济"的目的，会不断出台政策刺激房地产市场。事实上，从央行出台专门针对房地产消费的专项贷款利率优惠到国务院多次肯定房地产的支柱地位，都在不断兑现并超越市场预期，也使得房地产板块在整个四季度远远跑赢大盘，完全修复了自去年高峰回落后相对大盘的弱势地位。但是，强烈的一致预期意味着目前的股价已经大部分Price in了政策因素。并且根据我们对政策的解读和看法，判断：二套房放松是必然，但是个税政策是否会推出、以什么形式推出、什么时点推出都存在非常大的不确定性。但是股票价格却已经基本隐含了最为乐观的政策预期。因此，我们认为，不管未来政策是否出台，股价依靠政策因素大幅反弹甚至超越大盘的概率都在减弱。同时从行业的基本面而言，我们并没有乐观到认为明年上半年行业成交量就会恢复，并且股票的估值相对其他行业的优势也不明显，因此，我们维持09年上半年中性评级，建议标准配置。
关键假设点：经济复苏回升需要等到2010年。
有别于大众的认识：目前市场预期较为强烈的政策包括二套房政策完全取消以及个人所得税的购房退税。我们判断，二套房限制政策最终取消的概率非常大。但是，对于中央全面推出个人所得税减免的政策，我们认为概率较小。地方是否会推出，取决于中央的支持力度以及地方的财政收入，是否推出和推出的时点都存在相当的不确定性。但是，目前股票价格却已经基本隐含了最为乐观的政策预期。因此，我们认为，不管未来政策是否出台，股价依靠政策大幅反弹超越大盘的概率都在减弱。
股价表现的催化剂：降价的过程无疑会刺激销售的反弹，市场可能会对于销售短暂恢复形成正面预期，从而刺激股价反弹；基于房地产对保经济的重要性，降息或减税等政策的频繁推出，将被视为市场恢复的信号，从而刺激股价的反弹。
核心假设的风险：我们结论的主要风险是对经济走势的假设和判断。如果经济下滑的速度远远超过我们的预期，将导致房地产的成交量回暖的速度低于我们的判断，从而会影响我们的结论和投资建议。当然，如果经济形势比我们预期的更为乐观，那么行业真正的投资机会也将更早地来临。

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