[20081020]行业研究*房地产行业：政策放松难改行业趋势——房地产板块盈利及估值调

看降息周期后半段：通过国际利率走势与房价走势的关系中大致可以看出，房价随着实际利率的下降而上升，我们认为随着降息周期的开始，房地产价格将延续向下的趋势，但到降息的后半段，降息效果逐步显现，房价将也随之逐步企稳回升。
政策出台不改变行业短期向下的趋势，但有利于稳定市场：由于中国经济面临下滑的危险，预计国家会出台一系列措施来稳定经济其中包括房地产市场，其主要内容主要还是集中在二套房政策以及各种交易税费等。我们认为房地产调控政策的放松短期作用有限，行业向下的趋势不会变化，但会降低未来行业崩盘的风险，或者缩短行业下降周期，政策的出台有利于行业尽快触底回升。
地产公司08及09年盈利预测及NAV下调：基于09年我国经济增速放缓可能超出预期，我们整体下调了房地产企业销售收入及利润率预测，盈利下调幅度约为5%~20%；另外，由于市场风险溢价上升，我们把折现率上调，同时计算NAV时所采用的价格假设也相应作了调整，在原有价格假设基础上再次下调10%，以反映较差的市场走势。调整以后我们关注的公司NAV大致下降15%~25%。
投资评级调整：综合考虑公司负债情况、企业品牌规模和所处的区域市场，并对照新的盈利预测和净资产值，我们调整了香港及B股公司目标价位，根据该目标价位我们也相应的调整了公司投资评级，其中“推荐”下调到“审慎推荐”的公司有雅居乐、华发股份；从“审慎推荐”下调到“中性”的公司有中华企业、栖霞建设、亿城股份。陆家嘴B股评级从“中性”上调到“推荐”。我们调整评级的主要思路是：①全国性房地产公司比区域性公司抗业绩波动风险能力更强；②国有企业比民营企业抗风险能力更强；③大公司比小公司流动性溢价高。
投资建议：如我们四季度策略预期的，房地产行业政策正处于不断放松的过程中，从而将带动地产板块的反弹，不过政策的放松短期内难以改变行业周期向下，经济增速快速下滑风险将在09年集中体现，所以预期行业政策放松而带来的反弹空间有限，建议投资者以波段操作为主；对于长线投资者，可以逐步介入绝对估值低的股票并长期持有。
 

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