[20081023]银行业重大事项点评—房贷政策调整静态削减利息收入，长期利于规模增长

事项：
人民银行发布《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度 支持居民首次购买普通住房》的规定，决定自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7 倍；最低首付款比例调整为20%。下调个人住房公积金贷款利率：五年期以下（含）由现行的4.32%调整为4.05%，五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%，分别下调0.27 个百分点。汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、最低首付款比例以及住房公积金贷款利率优惠政策不变。

评论
. 此举体现了国家稳定房地产市场的决心。
扩大利率浮动下限、下调首付款比例、降低住房公积金利率，体现了政府稳定房地产市场、鼓励居民消费、扩大内需、稳定经济增长的决心；财政部下降契税、暂免土地增值税、印花税等措施是政府救市的配套手段。未来可能会进一步出台保增长的政策、包括地方政府的相关救市措施。

. 上市银行08H 行业平均住房按揭贷款占比为15.19%（与总贷款之比），较年初的16.74%有所下降；其中，兴业银行、深发展住房按揭贷款占比较高，分别为26.3%和25.3%，北京银行、华夏银行最低，分别为7.65%和7.68%。

下调个人住房贷款利率的下限对上市银行09 年净利润负面影响在4%左右，这是我们不考虑按揭规模增长下进行的静态测试。其中深发展、兴业所受负面影响最大，分别为10.7%和6.1%；北京、南京所受负面影响最小，分别为1.77%和1.79%。

此次的政策调整赋予了商业银行更灵活的定价权，在不同的发展策略和模式下，银行表现可能会出现分化。

. 有助于缓解08 年以来房地产市场对银行体系的负面压力、保证住房按揭市场的稳定增长。
08 年以来，房地产市场的不景气加大了市场对银行体系资产质量的担忧；而住房按揭贷款的下滑也影响了银行的
盈利。如果此次政策顺利凑效，可能将相对缓解投资者的部分担忧。尽管降低了房贷利率浮动下限和住房公积金贷款利率，短期而言对银行可能稍有负面作用；但长期而言，优质的住房按揭贷款能为银行带来盈利新增长点。

. 维持行业“强于大市”的评级，关注未来可能出台的政策。
上市银行估值已落入安全区间内，我们仍然维持行业“强于大市”的评级。目前，央票发行利率由3.7%降至3.5%，降息预期明显；未来可能进入一个政策出台频繁期，建议关注未来宏观经济及利率政策变化。

相关研究报告下载：

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