[20081023]行业研究简报_政策如期而至--房地产行业研究简报

     财政部发布了提升居民购房能力的一系列措施，与我们在《既然政策松动 会有什么具体措施中？》报告中所提项目基本一致，也包括税费减免和加大金融支持力度两个层面。
     一是税费减免：首次置业且面积在90平米以下住房的契税由1.5%降至1%、印花税和个人转让住房土地增值税的减免，其中印花税为房价的0.05%，土地增值税为房价的1%。
     二是加大金融支持力度：金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。
     按照新的优惠利率，首次购买一套价值100万元住房，假设首付比例30%不变，每月还款额将由5157元降至4709元，下降了8.7%；如果按照最新优惠利率但首付比例由30%下降至20%，则每月还款额5381元，上升4.3%。
     二套房政策没有明确表述取消，但文件中提出对改善型普通自住房同样可享受首付比例和利率优惠，我们的理解是变相松动二套房，其原则和我们在前期报告中预测一样，仍是鼓励正常的改善需求而非享受型和投资需求，因为文件对这类房产加上三个限制，一是改善型、二是普通住房、三是自住。其中普通住房比较容易理解，具体请参考附录里国家和各城市对普通住房的界定标准。但改善型和自住的概念很模糊且较难判断，预计央行和地方政府会在日后明确细则或根据各地情况灵活掌握，但相比严格的二套房政策限制，新政策会明显降低改善型普通自住房者的购买成本，因为之前购买第二套房产应按照基准利率上浮10%，总额100万元且首付比例30%情况下即每月需还款5950元，如果能够按新标准执行，则月供降为4709元，下调幅度为21%。
     本次出台政策明确传递了中央政府刺激需求的态度，房价大幅波动风险降低，市场销售也有望得到一定改观，地产股短期表现将超越市场。但目前对改善型普通自住房标准界定尚不明确，而受制于国内国际经济环境，市场的调整周期也不会立即结束，我们对地产的建议是波段操作。

相关研究报告下载：

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