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[20081020]行业点评_房地产开发

从长期看,农村建设用地的完全流转将是必然方向,最终农村集体建设用地将和国有土地实现"同地同权",最终增加土地供给,影响房价、地价的长期涨幅。(1)在《决定》中明确了"要逐步建立城乡统一的建设用地市场,对依法取得的农村集体经营性建设用地,在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益"。同时,我们也从此前出台的广东、四川等地的试点中看到:尽管农村土地和城市土地仍在两个体系内进行流转,但两者享有同样的权益和承担同样的义务,包括:都具有出让、转让、转租、抵押等用益物权,经营用地的转让都必须通过招拍挂进行,转让收益都需要缴纳土地增值税等等。(2)《决定》还明确了在规划城镇建设用地范围外的非公益性项目,允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。这意味着除原来的政府外,农民也成为市场上的土地供给者。(3)因此,从长期来看,农村建设用地必将进入流转,并将形成更多的土地供给主体,从而增加土地供给,并拉低房价、地价的涨幅。
短期内,征地制度仍将占主导,征地补偿机制的完善将有利于土地征用的效率,推进新农村建设,但会提升基准地价。《决定》指出要"逐步缩小征地范围",这也意味着在未来很长一段时间,征地制度仍将和农村土地流转制度并行。同进,《决定》强调要完善征地补偿机制,征地补偿必须能够覆盖农民就业、住房、社会保障。这一举措势必会提高土地征用的成本,尤其是一些区域过去以极低价格出让工业用地、招商引资的现象将能得到有效遏制,基准地价将上升。但同时,更为完善的征地机制将使得农村建设用地的整理、征用从此有法可依,提高征地效率。这在
对"流转用地是否能用于商品住宅开发、小产权房能否进入流转"等问题未做明确规定,对商品住宅市场的影响有待政策的进一步明确。此前,广东、成都等试点省、市都严禁集体建设用地(包括宅基地)用于商品住宅的开发建设,但此次《决定》未对此进行明确规定,因此很难判断对商品房市场的影响,有待政策的进一步明确。
政府对建设用地仍进行总量控制,禁止跨省区市进行耕地占补平衡,将使得建设用地指标较紧区域的土地供给进一步减少。"耕地保护"被列在"完善土地管理制度"的第一条,这显示出"18亿亩红线"内的耕地仍是政府进行土地制度改革的底线。尽管农民对农村土地的自主权利将逐步提升,但政府从"建设用地总规模"的角度出发,仍保留了相当大的控制权。此前,一些沿海发达省市通过帮助欠发达区域增加耕地的方式,获取本区域的建设用地指标,即耕地的"占补平衡"。今年6月,国土资源部已出台相关文件禁止这种行为,此次在《决定》中又再次重申。耕地占补平衡的禁止,将使得发达区域的建设用地资源仍然趋紧,并不因土地制度的改革而得到明显改善。
 结论:长期来看,农村建设用地流转将增加土地供给,影响房价、地价的长期涨幅。但是,出于对地方政府利益的保护及改革的顺利进行,土地征用和流转制度将并行,且前者仍将占主导,同时政策也未对"流转用地是否能用于商品住宅开发、小产权房能否进入流转"等问题未做明确规定,因此短期内,对商品房市场的影响较有限。房地产市场自身的周期调整及近期政策的出台预期,仍将是决定房地产板块走势的最重要因素,维持行业"中性"评级。

相关研究报告下载:

行业点评_房地产开发.pdf (33.46 KB)


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明日やろはバカやろなんだよ~明日は強くなれるかな今日の僕よりも

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