[20080926]中金公司*欧洲经济*欧洲房市或步美国后尘**

¨           90年代中开始，欧洲楼市曾经历了十年繁荣，然而07年却显著转入弱势。美国经济不振与金融市场动荡使与美国经济密切联系的欧洲备受拖累。而美国房市的不断跌深也引起市场对欧洲房价的担忧，欧洲房贷市场抽紧，房市或步美国后尘。
¨           但欧洲各国并非全部面临房价高估的威胁，大致可分为两个组别。一方面以西班牙、英国等为代表的国家房价大幅上扬亦积累了大量的风险；而另一方面以德国为代表的国家房市较为低迷，波动性很低。从房价收入比来看，2007年西班牙的房价高于长期平均水平56%，英国、法国和爱尔兰房价分别高估49%、41%和35%。德国房价则低估35%。横向比较来看，英国的购房负担能力最差，法国、西班牙、爱尔兰的房价—收入比亦在10倍以上，远高于4-6倍的合理水平，而德国房价已处于合理区间。根据房价—租金比，2007年欧洲除德国外的欧洲4国房价高估程度甚至超过美国。西班牙、英国及法国分别高于长期平均水平98%、72%和60%，德国则低于平均水平28%。
¨           欧洲整体房价目前已经高估40%左右，与美国的泡沫水平相当；而从房市调整的幅度及破坏力来看，欧洲可能较美国缓和。一方面无论是次按贷款还是次按相关衍生品，欧洲都远小于美国，使得房市调整对金融市场的冲击非常有限。另一方面，一些欧洲国家（例如法国和英国）房价上涨的部分原因在于供给增速放缓。然而欧洲固定资产投资占GDP总量的20%，且仅建筑行业就业就占总就业人数的7%, 加上欧洲整体步入老龄化，房市调整周期会比以往更长，对实体经济和金融市场的影响也将更加深远。
 

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