[20080703]行业点评_房地产开发__京沪深三地销售情况及政策分析

【内容摘要】：市场销售数据分析：从数据看，6月份北京市场1手商品房销售面积环比上升14%，同比萎缩39%，我们认为，北京市场销售萎缩主要源于居民的观望情绪并未完全消除。我们判断，未来2-3个月，成交量同比萎缩的幅度应该在30%以上，市场价格将保持坚挺或略有回落；而奥运会后，一旦居民房价下跌的预期落空，那么成交量有望逐步回升；上海市场在滞后于其他城市出现了成交量的萎缩和下滑，主要是源于消费预期的观望和转变。而由于去年7-9月相对是销售的高峰，消费观望的持续将导致未来三个月上海同比的销售数据依旧呈较大的萎缩。但是基于对市场库存的不足以及消费相对刚性的信心，我们依旧对上海市场不悲观；深圳市场整体成交量萎缩44%，体现出观望情绪仍然非常严重，成交均价受到部分豪宅项目的入市成交大幅走高，但实际普通项目的价格仍处于低位。楼盘成交数据分析：6月，上市公司的新推盘量并没有出现大幅的提高，主要仍旧是以消化存量住宅为主。上海区域万科加推了花园小城和四季花城，当月的销售率都基本过半；深圳地区中小户型的楼盘销量依旧不错，万科第五园和万科城在本月都有加推新盘，当月成交量在30%以上；北京地区保利推出的百合园和林语山庄销量较为可观，月底开盘，当日基本售罄，目前签约率为为30%-50%。

政策分析：由国土资源部和国家工商总局制定的新版土地出让合同将从7月1日起正式启用，新版合同将明确约定出让地块的容积率（限高又限低）、住宅套数、开竣工时间等，同时规定用于商品住宅开发的土地原则上开发时间最长不得超过三年。我们认为，限高又限低的容积率规定能够更集约节约用地和优化楼市供应结构的调控目的。开发时间不超过3年，意味着今后将不再有开发周期长的大面积土地出让存在。

上海市推出一种全新的"二手房交易资金监管"系统，对二手房交易资金实施全程监管。由此，卖家不再需要先筹措资金还清贷款，可以将有贷款的房子直接交易。2005年4月，上海为打击投机炒卖而规定"有贷款的房屋，上家必须还清贷款后，才能办理产权转让。我们认为，此次政策返过来取消此限制，有助于二手房市场的活跃，但在当前市场状态下，影响不会很大。

《国务院关于支持汶川地震灾后恢复重建政策措施的意见》提出，对受灾地区居民购置自住房的贷款利率下限由基准利率下调40%，最低首付款比例下调为10%，个人住房公积金贷款利率各档次均优惠1个百分点。此外，成都对居民购买普通商品住户给予契税减免等财政优惠措施。我们认为，降息、首付比例降低、及税收减免将实质性提高灾区居民的购房能力，对之前受地震影响较小的成都市场是较大的利好。【提要结束】