明年京城房价下降已成大势所趋

　　据蔡金水介绍，根据中房协、社科院的要求，北京房协正在赶制一份北京市房地产行业报告和市场分析报告，目前这份报告刚刚出炉。

　　在分析了今年前三季度北京房地产市场形势后，该报告认为，今后北京房地产投资能保持住目前的增长速度，意味着北京的房地产投资将呈现比较稳定的发展趋势。但就目前投资和市场的情况、资金走向以及个人消费意向来看，北京房地产市场仍处于调整期。

　　蔡金水说，一个明显的例证是，到２００５年９月末，北京商品房空置数大幅上升，其空置面积高达１０５４万平方米，比去年同期增长２１．１％，其中一年以上的空置房较去年同期增长高达２５．３％，因此北京房地产调整期仍将持续，这个调整期究竟持续多久还有待观察。

　　“预计２００６年，北京的房地产开发投资增长速度、居民购房贷款余额增加额、商品房销售量及新开发的土地面积将继续下降；而由于开发商手中尚未完成开发的出让用地面积达上万公顷，商品房在建面积达上亿平方米，２００６年北京商品房开复工面积、竣工面积、商品房供应量都会有较大增加，因此北京商品房空置数也会继续有较大增加，房价将稳中有降。”

　　蔡金水对中国经济时报记者表示：“在此基础上，北京开发商融资难度将加大，房地产景气指数会有所下降，开发商整合速度会加快，部分开发商和房产中介公司将退出房地产市场。”

房价就像一层窗户纸

　　“一种表现是明升暗降。”蔡金水告诉记者，眼下北京许多开发商都在市场不景气的情况下想方设法搞促销，如免物业费、暖气费，送家具、家电、精装修等，通过这些方式间接降低房价，达到将房子卖出去的目的。

　　“另外来看，实际上房价不升就是降。”“老地产”蔡金水向记者揭示：“因为房价不涨，钢材等原材料，工人工资、搬迁费等开发商的成本比过去高了。现在建筑成本和前些年比较起来，大不一样，过去比较常见的是普通的单元楼，而现在无论是从房子本身的硬件条件，还是从房屋质量、拥有的绿地、外部环境和其他配套设施来看，跟过去相比，成本都有了大幅提高，房价不涨，本身就意味着下跌。”

　　“北京的房价就像到了坡顶，该下降了。”蔡金水指出，本轮宏观调控已经将北京房价推到了降价的边缘，有的开发商花钱请民工排队做局，结果还是一套房子也有卖出去。

　　他表示，以京北为例，除极个别的楼盘，大多数开发商几乎都是门可罗雀，房子卖不动，有的开发商沉不住气，还打出了“走出观望”的广告。走过“金九银十”，尽管开发商在不停吆喝，但消费者持币观望气氛仍然浓厚。

　　“人家都说稳定，谁也不愿意或不敢说房价会下降，但现在的实际情况是开发商特惊慌。”谈到北京房价，在蔡金水看来，这就像一层窗户纸，“开发商、房协、政府都不敢说降，大家心里也明白，得跟政府保持一致。开发商还在挺，因为大家内部说了，谁也不许降，一旦下降，就会出现价格雪崩。”

　　“现在北京房地产市场实际萧条极了。”蔡金水说，“市场就是这样，现在北京的开发商，都在转型，好多都跑到外地去了。”

　　连续六年，中国房地产业保持了２０％－３０％的高增长。“如果没有什么特别的因素影响，国家继续实行一贯的调控政策，全国房地产市场明年将会呈现增长回落的态势。”王小广认为，“目前，从总体上来看，虽然投资还会保持比较强劲的增长态势，但房地产业的下降还是很明显，这种趋势将会在明年延续下去。随着房地产业调整周期的到来，多数地区房地产业的增长力将会回落。”

　　王小广告诉记者，始于今年四五月份的宏观调控特别是税收等手段的运用，重拳出击，从遏制投机、增加投资者的交易成本，和打压虚拟需求、动摇投资增值预期两方面发挥了重要作用，房地产市场成交量随之大幅萎缩，目前市场还没有恢复到今年４月份的成交水平，形成一个向下的趋势，市场本身还需要调整。

　　王小广认为，不容否认“我国房地产市场连续保持６年高增长，去年个别地方甚至达到了４０％－５０％的增长速度，这当中有一块是泡沫造成的。”“无论什么产业，达到６年上升，形成一个大牛市，一方面有压抑的需求得到释放的因素，另一方面也有炒作的需求。”

　　接下来，房地产将进入第二个阶段——出现价格的低增长或负增长，房地产业在这一阶段的调整周期可能需要两年、三年，或者更长的时间，也就是说这一阶段带有许多中期调整的性质，会持续到明年、后年，有的地区也许还会更长。

　　王小广表示，从局部来说，不同地方可能会有差异，如北京的房价，宏观调控以来的上涨就属于带有一定补涨性质的上涨，但是这种上涨没有可持续性，由于北京存量房的数量非常大，总体而言，房地产市场并不是真正的买方市场，房价出现稳中有降也是情理之中的事情。

　　“决定消费者买不买房的底线和消费者的购买力的是，买房能否增值。如果不增值，本轮房地产调整还将继续，还会往下走，未来三五年，没有上升空间，除非是炒作。”王小广最后强调，当前房地产市场需要建立一种尊重市场、尊重消费者的态度。

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